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老造价员经验:模拟清单招投标中的各种坑

造价圈金鑫老师曾说:“近年来,绝大多数的地产商会采用模拟清单招标,签订暂定总价合同,后期重计量转固定总价合同的方式进行招标。”(某园、某城这套现在玩儿得溜)

很多地产商不是采用传统的清单招标模式,而是采用市场价体系清单模式(即采用招标人的企业定额标准),全费用包死综合单价,内置计算规则,格式条款,以此进行风险转移。

很多的市场价体系清单给出全费用综合单价,投标人只需在综合单价后面的空格中填上下浮动率即可。

模拟清单与传统的清单相比,多了重计量这一环节,看似简单,但实际却陷阱重重,稍不留神便中招因为招标人不光是游戏规则的制定者,他既是参与的运动员,又是裁判员,集“公、检、法”于一身,话语权至高无上。

由于投标人对传统的计算规则有了习惯性的思维定式,因而防范更加困难,对投标商务人员的综合能力提出了更高的要求。

本文将详细分析招标文件中的陷阱,技术含量颇高,希望能对各位造价员有所帮助。

陷阱1:模糊规则

很多招标文件重计量的计算规则采用招标人企业定额规则(非定额规则),其计算规则特点:规则不全、前提不明、可作多种解释,从而以模糊达到精确,一旦产生争议,就类似于的“本活动动最终解释权归举办方所有”,你的权益会被损害。

例1、计算规则:地暖按地面面积计算

重计量审核时,业主不按套内地面净面积计算,而是按地暖盘管最外则管的外皮尺寸计算面积,将墙面至第一根管子间的工程量扣除(见示意图一)。理由:墙面至第一根管子的距离属地暖的面积外。卫生间还要扣除大便器所占的面积。理由:大便器范围没有地暖管。至于地暖的面积内的为何也要扣除,却不予理睬。

地暖的地面面积是什么面积?你的习惯思维肯定是套内净面积。规则利用了你的思维定式,以模糊达到精确。由于非定额规则,定额站也不能解释,只能让双方协商,解释权最终还在业主方。原本有微利的单价,经此一扣,因工程量减少,顷刻为亏。以4.90×3.60米的主卧室为例,实际扣除工程量为:(4.70×2+3.24×2-0.90房间门)×0.16 间距≈ 2.40m²,占地面面积的2.40÷(4.7×3.4) ≈15.0%。16万m²的住宅工程,扣除≈15%的工程量,其损失不可谓不巨大。

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例2、计算规则:栏杆按图示尺寸以延长米计算

阳台不锈钢栏杆的一侧或两侧为外墙,外墙为100mm厚FS一体化保温板。审核时全然不顾埋件或膨胀螺栓锚在结构中的事实,强行扣除的保温板的厚度所占的长度(见示意图二),理由:图示尺寸。凹阳台两侧靠墙,合计扣除200mm,外栏杆为304不锈钢,每米单价240元,一个阳台即扣出48元,16万m²的住宅工程,累计起来就是一个很大的数额。

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陷阱2:双标重标准

计算规则:砌筑工程扣除门窗洞口、过人洞、空圈、嵌入墙身的……所占的体积,凸出砖墙面的窗台虎头砖……三皮砖以下挑檐和腰线等体积亦不增加。

招标计算规则与定额计算规则几乎无任何差异。由于规则没有明确是图示尺寸还是施工尺寸,重计量审核时,洞口的扣除不按平面图、门窗表中的0.9×2.20尺寸(见截图三),而是按0.9宽×2.31高扣除。理由:门洞下口没有砖墙。因为没砌,所以需按施工尺寸扣除地暖层、面层所占的厚度(见示意图四)。

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然而,在计算外墙保温抹灰面积时,却不按实际施工尺寸,依然以图纸尺寸扣除洞口面积(见示意图五)。

如:外窗规格为1800×1400,窗侧壁30mm厚保温砂浆抹灰后,实际施工尺寸为≈1740×1340。虽然各单位的施工方法不同,成活后的洞口尺寸大小会有差异,但绝对小于1800×1400。

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陷阱3:敌明我暗,文字游戏

例1、计算规则:混凝土不分标号,按平均标号C30单价执行。

业主招标时只下发数张建筑方案图,无结构图也无任何结构说明。投标人根本无法判断,也无从判断。经重计量后统计,工程混凝土的加权平均单价超过C35。按当地市场,混凝土一个级别的差价为15元。工程的混凝土含量为0.49m3/m²。仅此一项,亏损额折合建筑面积7.35元/m²。

显然,知晓设计意图者唯委托设计的招标人,敢制定这样的规则,分明是有备而来,乃敌明我暗,百发百中。如无十足的把握,定不会出如此规则,冒此风险。

例2、计算规则:商品混凝土以“××市场信息”中“商品混凝土C30非泵送”的信息价为准,泵送费另行计算。

该规则逻辑奇葩,定义恶意:非泵送混凝土 + 泵送 = 泵送混凝土。

泵送混凝土塌落度大,水泥用量大,同时含有泵送剂,故单价比非泵送混凝土略大,当地泵送与非泵送的信息价价差在10元/m3左右。招标文件大玩文字游戏,在泵送的前面加了个“非”字,这看似不经意的一个“非”字就折合建筑面积4.5元/m²(泵送混凝土含量约为0.45m3/m²)。

陷阱4:至高话语权,单边强制

招标文件:材料调差:本总包招标调差仅对混凝土、钢筋、砌体、电线电缆、钢管(焊接钢管,镀锌钢管,无缝钢管)五项主材进行调价……

例1、总所周知,砌体是由砖与砂浆组成的合体,砂浆是砌体的一部分,所以组成砂浆的水泥、黄砂、石灰甚至水也应该调整。然而调价时,业主只对砖、砌块进行补差,水泥、黄砂、石灰不予调整。理由:水泥、黄砂、石灰不是砌体。且理直气壮,不容置疑:我们公司从来的政策。全国各地所有的开发项目,水泥、黄砂、石灰一律不调,本工程当然不能例外。

其实业主也清楚,这是文字缺少定义,逻辑不严谨引起的。如砌筑砂浆中的水泥、黄砂、石灰给予调整,此口一开,那抹灰砂浆用的水泥、黄砂、石灰投标人势必也要调整,一个工程总不能搞一国两制,只调砌筑砂浆不调抹灰砂浆。所以只能强制否定,以绝后患。

同理,在工程材料、周转材料定义没有明确的前提下,模板支撑、脚手架中的摊销钢管(同属焊接钢管)的调差也被强制取消。

例2、计算门窗侧壁的保温抹灰时,只计算侧壁的混凝土面抹灰,不计算100mm厚FS保温板上的抹灰面积。(见示意图六)

以1.8×1.4窗为例,被扣除的工程量为(1.8+1.4)×2 ×0.12(100mmFS保温板+20mm外抹灰厚度)≈ 0.77m²,占窗面积的30%。加上聚合物抗裂砂浆、网格布、外涂料,连工带料,实际成本在120元/m²以上。按外门窗面积占建筑面积的0.28估算,16万m²住宅工程(考虑门侧壁面积占比相对变小的因素)累计损失约在百万左右,不可谓不巨大。

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结 语

上述个例只是沧海一粟,以格式条款排除招标人自身义务,排除投标人权益的规则、条款数不胜数。经重计量后显示的数据分析,受上述不公平规则影响的造价占总价的1.5%以上。其中,如投标人的综合技术能力强,有些是可有效预防,但那些霸凌、单边强制,则无法挽回。传统清单多是“名枪”,模拟清单中除了‘明枪’,更多的是‘暗箭’。故报价时需考虑霸凌、单边不公平因素对成本的影响。

模拟清单最重要的一点,也是最难的一点,就是成本的预测、预估(根据模拟清单预估总价综合测算该项目投资额和结算额)。尤其是模拟清单没有图纸或只提供了数张方案图的,对这类的工程,应按模拟清单的描述,据自身实际,结合当地的习惯、市场行情等,并对照数据库的技术经济指标数据。不仅要用微观的视角审视,也要用宏观的眼光去判断。微观上把不利因素尽可能考虑周全,宏观上进行综合评估、控制(如上述的霸凌、单边不公平因素)。因为,很多情况下,你提出的澄清、答疑,甲方为规避风险,给出的回复就是:请自行考虑。

造价圈田伟老师曾说:“重点强调施工单位在投标阶段对投标工程量清单核算的重要性,否则可能会面临惨重损失。”、“能够一眼看出坑,并能做到及时止损,这就是造价员核心竞争力的体现。” “在投标阶段对投标工程量清单核算”“一眼看出坑”,这不只是一句空洞的口号,而是经验的累积沉淀与综合实力的体现。

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