房屋交房流程及注意事项讲义-PPT

内容摘要：

一、如何理解交收楼

1、“交收楼”的概念

是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。故称“交收楼”。

2、交收楼的构成：
由一个核心和三个重点构成。核心: 物业与开发商的沟通，三个重点: 交楼许可证、物业预验接管及前期整改、前期培训

3．核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。

核心：物业与开发商的沟通

1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。

2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶段就能获得业主一定程度的认可和信任。

3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。

4.怎样才能演好这出戏? 演员是一出戏好坏的关键。

5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才能演好这出戏。

6.以上引出今天要讲的主旨：物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。

7.要与开发商建立健全的沟通体系: 定期性会议、专题会议、发文及回复的流程、紧急事件的整改处理流程

8.要勤于和开发商沟通。

9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。

重点一、交楼许可证

1. 确认可以交楼的标志是什么？标志是取得《住宅交付使用许可证》

2. 根据上海市地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得《住宅交付使用许可证》是房屋交付的前提。

3. 在取得《住宅交付使用许可证》前开发商如果进行交房：开发商先行交房的行为是违法行为

4. 业主如果办理了收房手续: A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。D逾期交房超过约定期限的，业主有权单方面解除合同。

6. 以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。

7. 参考条款： 《上海市新建住宅交付使用许可规定》

重点二、物业预验接管及前期整改的工作

1. 对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。
目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。

2. 与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。

3. 定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。

4. 物业接管方案拟定。

5. 在验收过程中对设施设备，型号、品牌等作汇总。

6. 做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）

7. 整改及开荒保洁工作完成后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。

8. 预验方式：
8.1 前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给发展商。
作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。

8.2 接开发商竣工通知后进行先期验收，由发展商项目部、监理、发展商销售部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。

8.3 交接验收的尾声进行三方查验，由发展商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公司人员将钥匙接收并填写《钥匙签收记录》。反之，则由物业管理公司将问题汇总于相关的汇总表，并在验收会议上提报发展商整改直至完成后由物业管理公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保持良好的状态。

重点三、前期培训

1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。

2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识的培训：
2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。
2.2土建及内装修的专业培训由发展商项目部及承建商共同参与，培训内容包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训。

3. 培训《临时管理公约》及《业户手册》是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式。
综合小区的实际情况进行小区《临时管理公约》及《业户手册》的培训。使员工掌握公司及管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操作与运用。

4. 交房的培训包括： A.整体交房流程。B.管理处员工熟悉交房环节中的各类表单。C.交房流程及相关表单的具体使用及注意事项的解答。D.模拟交房演练。

5、交接时期统一口径培训：对交房活动期间业主提出的问题进行统一的回答，避免尴尬。

6、交接时期员工行为规范培训：仪容仪表、接人待物、语言、作息制度等。

投稿会员：芳华