2025年房地产行业分析
联合资信工商评级一部
政策持续释放下，销售阶段性回暖，商品住宅广义库存去化周期出现下降拐 2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点.“稳住楼市”目标下，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策优化主方向，利好政策有望继续释放，但居民收入预期和信心尚未恢复，预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底：在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计2025年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度.
一、行业概况
2024年，受市场信心持续不足等影响，房地产行业主要指标延续偏弱走势：房地产销售继续下探寻底，在宽松政策持续利好下，短期销售得到提振，商品住宅广义库存去化周期于9月出现下降拐点，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点.
土地供求方面，受新房销售持续疲弱影响，土地市场延续低位运行态势，土地供求规模均收缩：2024年，全国供应和成交住宅类用地规划建筑面积分别为9.51亿平方米和7.22亿平方米，同比分别下降25.59%和13.06%：成交住宅类用地楼面均价3543元/平方米，同比下降8.43%：成交住宅类用地溢价率4.19%，较2023年下降0.44个百分点，除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷.
2024年，全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.00%，降幅较2023年扩大2.6个百分点：房屋施工面积73.32亿平方米，同比下降12.70%，降幅于2024年内持续扩大：峻工面积增速由2023年的正增长于2024年跌入负区间，2024年全国房屋峻工面积7.37亿平方米，同比下降27.70%.2024年，全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.60%，年内降幅较为平稳，但较2023年扩大1个百分点.销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩.
从销售情况看，受目前市场信心不足影响，2024年，全国商品房销售面积与销售额分别为9.74亿平方米和9.68万亿元，同比分别下降12.9%和17.1%，降幅分别较2023年扩大4.4个百分点和10.6个百分点，但自2024年5月以来降幅持续收窄：在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下以及9月政治局会议后“四个取消、四个降低、两个增加”等支持政策带动下，房地产市场信心短期得到提振，市场出现小幅反弹，其中2024年11月单月销售面积同比增长3.25%，为2021年7月以来的首次转正增长，2024年12月单月保持0.36%的同比增幅，市场出现阶段性企稳，但12月增长出现疲软态势，新政利好效果有所衰减.截至2024年底，全国商品住宅广义库存去化周期为25.10个月，自2024年9月出现下降拐点后持续下降，去库存略显成效，但当前库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业面临的突出挑战.
房价方面，2024年12月，70个大中城市中一二三线城市新房和二手房价格同比降幅较2023年扩大，但较2024年11月继续收窄：一线城市新房和二手房价格环比
上涨，二三线城市新房和二手房价格环比继续下降.根据中指院数据显示，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点：整体看，房价仍处下行通道.
资料来源：联合管信根据Wine整理
资料来源：联合管信根据Wia整理
图2近年国内商品房销售情况
图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况
二、信贷环境
销售低迷、融资边际改善但仍处困局，到位资金继续下降，房企资金继续承压.
地产行业融资支持政策持续释放，但受制于市场信心不足等因素，行业销售仍未止跌企稳，地产企业到位资金压力依旧较大.2024年，房地产开发企业到位资金同比下降17.00%，较2023年扩大3.40个百分点，但降幅于2024年以来持续收窄.其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有所修复，同比下降6.10%，降幅较其他类别资金来源小，且占比回升明显：受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降23.00%和27.90%，随着二季度以来宽松政策持续释放，降幅于2024年3月以来持续收窄.总体看，多重利好政策下，房企到位资金降幅年内持续收窄，但在内部筹资和外部销售仍承压下，资金压力依旧沉重.
表1近年来房地产开发企业资金来源及占比情况
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年资金来源 （名元） 金额 占比 （5） （亿元） 金额 占比 （%） （亿元） 金额 占比 (5) （亿元） 金额 占比 （5) （名元） 金额 占比 （5）国内贷款 26675.94 13.81 23296.00 11.58 008811 11.67 056551 12.24 15217.11 14.13利用外资 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 47.50 0.04 31.63 0.03自筹资金 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 41989.13 32.94 37745.85 35.06其他资金 028201 53..00 55.83 78573.00 52.74 69827.48 54.78 54669 50.78其中：定金及预收款 66546.83 34.46 73946.00 36.76 00687 33.08 43202.33 33.90 33571.23 31.18
个人按拥贷款29975.81 15.52 16.10 23815.00 15.99 21489.10 16.86 15660.30 14.55合计 193114.90 100.00 201132.00100.00 148979.00 100.00 127459.15 100.00 107661.27 100.00
注：部分命计教与各相如款之和在见教上存在差异，系四含五入造成 董料表源：联命费信都福 Wind 整理
三、政策环境
跌回稳或是未来政策继续优化的主方向. 宽松政策持续释放且力度加大，推动已出台政策的落地见效，促进房地产市场止
2024年上半年，房地产政策延续上年“房地产市场供求关系发生重大变化”后的宽松基调，稳中求进，其中5月17日中央层面“降低首付比例、取消房贷利率下限、 下调公积金贷款利率”三政齐发，从需求端出发降低购房门槛及购房成本，地方通过放开限购等改善供需，但托底效果不明显.2024年9月24日，国务院新闻办公室新闻发布会宣布“降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例”等多项地产新政：9 月26日，中共中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，随后北上深调整住房限购优化住房信贷、广州放开限购等多项措施出台，且在2024年12月12日的市场止跌回稳”，并首次将“稳住楼市股市”写进政府工作报告总体要求.整体看，宽松政策持续释放且力度加大，表明中央稳定房地产市场的决心，推动房地产市场止跌回稳将是未来政策主方向.
表22024年以来中央层次房地产行业总基调政策
时间 政筑未源 主要内容提出要标本兼治化解房地产风险，对不同制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支2024 年3月5 日 国务院2024年 政府工作报告 程”相关建设，以运应房地产发展新模式 持，促进房地产市场平稳健康发展：考虑到当前房地产市场供求关系已发生重大变化，要完 答商品房相关基确性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房雪求，推动“三大工会议指出，房地产产业链条长，涉及面广，2023年以来.各地因城施策优化房地产调控，落2024年3月22日 国务院常务会议 实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线：要进一步优化房 地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机剧落性制度，者力构建房地产发展新模式 地见效，加大高品成住房供给.促进房地产市场平稳健康发展：要适应新型城镇化发展超势 和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础发有（关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地做好年度住宅用供应计2024年4月 29 日 自然资源部 划与住房发展年度计划的衔接：合理控别新增商品住宅用地供应，其中，商品住宅去化周期 超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让：商品住宅去化周期在18个月（不含）一36 个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括波工和收回）动志确定其新出让的商品住宅用地面积上限.此外，要继续 大力支持保障性住房用地的供应等，促进房地产市场平稳健康发展中共中央政治同 中共中央政治同会议召开井强调，要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融 机构各方责任，请实做好保交房工作，保障购房人合法权益：培合房地产市场供求关系的新2024年4月30日 会议 抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发民等 变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，2024年4月30 日 财政部及住建部 的城市开展典型示前，扎实有序推进城市更新行动：同时将对示范城市给子财政资金补助等 下发《关于开展城市更新示范工作的通知》，通过确定部分基础条件好、积极性高、特色突出2024年5月17日 中国人民银行及 国家会融监管总 低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房货款最低首付款比例调整为不低 《关于调整个人住房贷款量低首付款比例政策的通知》明确首套住房商业性个人住房贷款最局 干 25%
《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知3，要求白2024年5月18日起，下调个人住房2024年5月17 日 中国人民银行 率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利 公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和15年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325% 《关于调整商业性个人住房货款利率政策的通知》要求取消全国层面首套住房和二套住房商2024年5月17日 中国人民银行 业性个人住房贷款利率政策下限：各省级分行因城施策，白主确定是否设定辖区内各城市商 业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）：银行业金融机构限据自身经营及客户风险，合理确定每笔货款的具体利率水平 《关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知）.要求白2024年5月18日2024 年5月17 日 住建部 即对贷款期限在1年及1年以内的应实行合间利率不分段计息，对贷款期限在1年以上的， 起，及时调整住房公积金个人住房货款利率，并做好存量住房公积金个人住房贷款政领衔接，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定等 召开保障性住房再贷款工作推进会，会议强调，金融机构和有关单位要按照“政府指导、市2024年6月12日 中国人民银行 场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推 动存量商品房去库存召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，会议指出收购已建成存量商品房 用作保障性住房有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展：会议强调，2024年6月20 日 住建部 要按照“政府主导、市场化运作”的思路，坚持以需定购，合理确定可用作保障性住房的商 品房房源，提菌锁定保障性住房需求：坚持规范实施.防范各类风险，并用好金融支持政策发有《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化》的决定，要加快建立租购并举的住房 等2024年7月21日 中国共产党第二 十届中央委员会 制度，加快构建房地产发展新模式.加大保障性住房建设和供给，满足工薪排体刚性住房治 求.支持域多居民多样化改善性住房需求，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因第三次全体会议 地产开发融资方式和商品房预售利度，完善房地产税收制度 城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策，取消替通住宅和非替通住宅标准，改革房 会议整续强调要防范化解房地产市场风险，要落实好促进房地产市场平植健康发展的新政2024年7月30 日 中共中央政治同 会议 策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新根式 发布会主要宣布多项新政，包括引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计 平均降幅大约在0.5个百分点左右.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面2024年9月24日 国务院新闻 办公室 的二套房货最低首付比例由25%下调到15%，提高3000亿元保障性住房再贷款中央银行资 金的支持比例，将年底前到期的经营性物业贷和“金融16条”政策文件延期至2026年成，会议强调，要促进房地产市场止跌回检，对商品房建设要严控增量、优化存量，提高质量， 支持收购房全存量土地2024 年9月26 日 中共中央政治局 加大“白名单”项日货款投放力度，支持盘活存量闲置土地.要回应群众关切，调整住房限 购政策，降低存量房货利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康2024年11月7日 自然资源部 发展 持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实糖城中村和危旧房改地，充分释放刚性和改善性2004年12月12 日 中央经济工作会 议 住房需求潜力.合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商 品房工作.推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基确性制度持续用力推动房地产市场止跌回检.因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改 造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新2025年3月5日 国务院2025年 增房地产用地供应.盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和 用途方面给子城市政府更大自主权，拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调政府工作报告 机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违的风险.有序搭建相关基确性制度， 加快构建房地产发展新模式，运应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” 发有《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确发债要求及资金2025年3月11日 自然资源部、财 政部 使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡和严格监督管理等因项 要求
资料来源：联合资信整理
2024年以来，政策端以“有序防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”为目标，整体延续宽松的融资环境，经营性物业贷用途放宽、“白名单”扩容以及LPR年内三次调降等利好政策持续发布：2025年两会政府工作报告中首提“有效防范房企债务违约风险”，对房企救助原则或将放宽，从“救项目不救主体”向“保主体”转变，房企有望获得更加直接的融资支持.
