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超长结构(伸缩缝间距超过表9.1.1规定的结构)根据国内成功工程经验,必须选择对应措施,其中可包括:
1、针对温度、收缩内力的预应力措施(直线预应力筋);
2、根据温度、收缩内力分布规律增设附加钢筋;
3、施工阶段利用后浇带对结构进行分割(间距,后浇时间,钢筋最好断开设搭接接头,板、梁全断开);
4、其它减少收缩及温度应力措施。规范不限制这种突破,但相应措施由设计人裁定,因工程情况多样,规范无法统一做出建议或规定。

9.2混凝土保护层
保证钢筋混凝土结构耐久性的几项主要措施:
1、规定保护层混凝土必要厚度,在建筑物使用寿命内,使表层混凝土碳化不致深入到钢筋表面,以保持钢筋的碱性环境,防止由表层混凝土侵入的水和氧导致钢筋全面锈蚀
2、控制裂缝宽度,防止钢筋锈蚀从裂缝处开始,并沿钢筋蔓延。
3、防止混凝土冻融破坏。
4、防止混凝土的腐蚀破坏。

 

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项目拓展阶段成本测算工作细则
1.目的：
明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。
2.适用范围：
本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍
卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。
3.定义：
3.1 拓展阶段成本测算： 在项目拓展阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。
4、职责：
4.1 成本部经理负责审核《项目拓展阶段建安成本测算表》
4.2 成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制《项目拓展阶段建安成本测算表》。
5、资格或培训：
5.1 无
6、实施细则：
6.1 项目经济性分析阶段成本测算：
6.1.1 成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供领导和相关人员参考。（表格见 GFI-CB-5-F1）
6.2 项目可行性研究阶段

6.2.1 成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。
6.2.2 成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、项目开发部提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。
6.2.3 成本控制工程师按《项目拓展阶段建安成本测算表》（见 GFP7-8-F1）格式要求，完成测算。
6.2.3.1 填写编制说明：包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如测算时没有考虑哪些费用）
6.2.3.2 结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。
6.2.3.3 根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属于成本部填写的项目。
6.2.3.4 有多方案需要比较的项目，成本测算人应对各方案成本差异性分析说明，比较后提出成本建议。
6.2.4 《项目拓展阶段建安成本测算》经过成本部经理审核，提交项目开发部，作为可研分析的附件。
6.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发，成本测算人必须在测算前完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括
6.2.7.1 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。
6.2.7.2 当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。
6.2.7.3 当地建造成本与深圳的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》
6.2.8 成本控制工程师应在营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选 1-2 个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。
6.3 集团公司立项阶段

 

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一、项目概况
某住宅小区建筑面积41465平方米，由3栋框剪小高层（12层）和3栋砖混楼（五层）、1栋框架商业楼组成（五层）。中标价格为4710万元，平均价格1135.89元/ m2。合同形式为固定总价合同。工期10个月。质量标准为合格。合同要求：工程款根据确定的工程计量结果，发包人按照每月验收的计价金额的80%支付工程进度款，当工程款支付达到合同金额的85%时，停止支付，待工程全部竣工验收合格，且工程结算完成后，付工程结算之的95%，余下的5%待工程保修期满后支付。对于费用的增加或减少按照设计变更单项5000元（含5000元）以上调整，5000元以下不调整。
工程范围包含：场地清理；周边临时围墙及临时出入口；管桩基工程；结构、初装修；除专业分包工程及独立工程以外的全部机电工程、包括强电及照明系统；弱电工程线槽、线管预埋。
初装修包括：墙体砌筑；所有外装修；楼面、墙面及顶棚之找平层或抹灰及公共区域装修工程；防水地面、墙面及屋面的防水层及防水保护层工程；屋面工程；所有防火门（入户门）及防火卷帘门；所有散水、坡道及台阶。
另外业主指定了部分项目和材料的价格。例如：预应力管桩直径300mm为40元/m、400mm为50元/m；60mm厚屋面挤塑聚苯板为30元/m2；成套外墙保温技术（50mm厚挤塑聚苯板）全价50元/m2；花岗岩石材40元/m2；入户三防门800元/樘；玻璃幕墙500元/m2；塑钢门窗300元/m2、地板采暖30元/m2。指定项目由业主和施工方共同商定确认分包商，价格超出部分由业主承担。
二、成本控制措施
由于市场竞争比较激烈，建筑企业能否在市场竞争中立于不败之地，关键在于能否为社会提供质量优、工期短、成本低的产品，而企业能否获得一定的经济效益，关键在于有无低廉的成本。本小区原清单预算为5400万元，考虑到目前市场状况和企业的自身情况，管理费考虑了3%，利润考虑了1.5%，投标压价共为15%。因此有组织、有计划地进行控制、核算、考核、分析等以降低成本为宗旨的工作，是决定项目是否盈利的关键。本项目由施工经验较为丰富的项目经理及班组承担，共计管理人员18人组成。公司要求盈利目标为200万元以上。

 

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品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）

产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。

成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。

基本概念：

目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目成本的控制线。

责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。

 

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一、土石方工程

人工挖土方（含基坑沟槽） 按实际挖土实方体积计算

桩承台挖土（地梁、电梯井、集水井）

工作内容及说明

本单价考虑挖土深度2m内，若超过2m则超挖部分每超深1m，增加1元（2元沟槽）

用挖土机挖填土台班 

工作内容及说明

包工包机具、包机械进退场费、包机械用油

二、桩与地基基础工程

静压桩端头插钢筋

工作内容及说明

钢筋笼焊接（插筋10Φ16mm，螺旋箍筋Φ8mm），钢板焊接，现场就位、安装（不另按钢筋重量计算安装费）

 

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项目施工图设计阶段建安成本限额设计要求及成本控制建议

一.土石方工程设计

1、土方竖向设计争取一次到位，尽可能减少动土量及动土次数；
2、尽可能考虑土方场内平衡；
3、充分考虑环境对土方平衡的要求
4、具体指标在方案确定后，施工图设计前确定。

三.主体结构工程设计

1、结构配筋设计尽量优化, 可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性；
2、半地下室钢筋砼/半地下室建筑面积（含基础）；
3、地下室底板设立在地下水位以上。

 

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