地产新开工项目商务策划-葵花宝典
策划点 策划方向、思路 支撑举措 备注前期策划1 地助报告中水质地勘报告中，地下室水质腐蚀性级别调整后，与设计沟通，建议地下室底 腐蚀性级别调整 板和地下室外墙混凝土中加入阻锈剂 本项目为民生项目，为保证质量以及创优要求，沟通设计更改做法本项目投标时提供的工程抗震等级为度，但是根据《中华人民共和国防震减灾法》结合盐城当地抗震等级规范要求，本工程含中专类办学，需要按8 度抗震设防烈度设计，导致工程桩桩长增加、钢筋含量增加、截面尺寸增 （1）与图审中心的图审专家沟通，明确不同类别抗震设防的设计要求 后，（2）再与学校沟通，变更部分楼栋的建筑功能划分，将中专类（抗2 抗震等级优化 加、增加装饰面积，从面影响土建造价增加.经测算，抗震等级由7度增加 至8度影响土建造价约5%，累计节约造价约62000*5%=3100万元.通过与业 震设防类别为乙类，需要提高一档设计）变更为大专类（抗震设防类别为 丙类，无需提高一档设计），减少按8度设防的设计，尽量多采用按7度设主、设计院及专家的论证沟通，在合同中明确中专生宿舍及教室采用度， 防.目前，将13栋建筑按8度设防调整至2栋8度，其余均按照7度设计.其余采用7度，减少抗震等级增加的做法及构造.3 车库柱网优化 车库柱网尺寸优化，采用小柱网 车库结构采用小柱网，增加安全度，减少配筋.在软弱地基上，由于调小 了柱距，基础采用柱下独立基础4 建筑面积优化 建筑面积优化（6#楼增设夹层，计算建筑面积，地下室轮席线缩小，减少 6楼建筑面积不能满足规划要求，策划增加钢结构夹层，结构施工期间预部分基坑支护费用） 留钢结构理件，后期进行施工5 人防面积优化 考虑到人防地下室结构厚重，施工难度和造价均较善通地下室高，且土建 部分为亏损项，策划压缩人防面积. 沟通，人防地下室面积由初步设计的47598平米，优化到43544平米 参考油人防结[2020]10号文，结合地下室功能布局，与华艺设计进行多轮6 地下室负一层层 策划降低地下室负一层层高，由7.5m降为6.5n，因土建结构工程为亏损 与设计单位及医院方沟通，列明降低层高优处高降低 项，层高降低以降低土建结构造价，减少亏损及降低超概风险.抗震设防优化 初设图纸剪力墙、柱中有大量钢板墙、劲性钢梁柱，但概算中无相应清单 造价，因此策划将建筑抗震设防烈度由8度0.3g调整至8度0.2g，以取消钢 借助香港华艺设计院、局总部、内外部专家的力量，召开专家论证会，推 翻油头市当地一贯参照中震防发[49]号文执行的惯例，调整建筑抗震设防7 板及大部分劲性钢梁柱降低了超概风险及概算漏项亏损并极大缩短工期 烈度为8度0.2g，取消剪力墙内部钢板及大部分劲性钢梁柱与香港华艺设计院、医院建设方对建筑层数与结构预留问题进行会议碳8 结构荷载预留优 化 1-6#楼、9#楼建筑层数为13层，初步设计中，结构设计按医院要求已考虑 附加2层的荷载，即按照15层考虑荷戟，策划荷载按13层设计，不做预留. 商，将不考虑预留层数荷载利整列子医院权衡，以减少了相应结构工程 量，降低超概风险及潜亏项金额1.前期方案图地下室为3层，本工程工期较紧，若地下室设计为3层，则大大增加降水、支护、土方工作量，增长工期，增加造价，如地下3层变更为 1.设计人员和业主沟通，建议变更地下室3层为地下室2层，大大缩短工6 地下室层数优化2层，将大大缩小施工难度，降低平米造价. 2.在调整层数的同时，策划调整土0标高，减少降水工期及土方挖填工作量2.同时建议提高土0标高，减少降水工期及土方挖填工作量. 期，减少土方、支护工程量，降低造价：
序号 策划点 策划方向、思路 支撑举措 备注地上裙房层高优 裙楼总高超24米为高层，按规范相应设计标准高：优化后总高不超24米， 原方案设计中裙楼总高超过24米，需按高层设计标准进行设计，对方案进10 化 为多层，节的造价及工期 行优化，优化后总高不超过24米，按多层设计标准进行设计，节约造价及 工期11 地下室形状与面 积策划 改变地下室形状与面积，利于后期施工，降低成本 设计变更，地下室轮廊线由极不规则变为相对规则隔震层柱帽设计12 策划 部分柱帽为桶圆形可改为矩形 神圆改矩形优化结构周期折 因钢材市场价格上涨，且项目所在地钢筋价格倒挂，钢筋工程为亏损项. 0.9，进一步减小地震作用，减少钢筋量：调整门诊综合楼及8号楼抗震等13 分多层单体抗震 减系数及降低部 优化结构周期折减系数及降低部分多层单体抗震等级以减少钢筋用量， 级由特一级调整为一级抗震，地下室相关范围抗震等级从特一级调整为一等级 减少亏损. 级，地下室非相关范围抗震等级从一级调整为三级减小了结构内力调整 及相应构造做法，进一步减少钢筋量14 概算管控 原可研中地下室内装修均按照普通地下室（非人防）考虑，未区别人防及非人防装修，策划概算对此进行调整.15 预备费 可研中预备费按（建安费工程建设其他费）*0.09考虑，策划编制设计概 算时降低预备费金额，调整至建安费中使用 至（建安费工程建设其他费）*0.05，调减部分费用调整至建安费中使用 编制设计概算时，策划将预备费由（建安费工程建设其他费）*0.09调整16 概算管控 计概算时，此部分费用按院方实际执行合同计入概算 可研中的可研编制费，交评、能评等均按当地政府文件计算，策划编制设 因当地可研编制费，交评、能评等当地政府文件规定记取的费用均高于市 场价，与概算专家及院方沟通，策划编制设计概算时，此部分费用按实际发生费用计取17 概算管控 围，同时应考虑业主、设计院增加不可避免的工程，尽量做到合同价内消 及时编制施工图预算，控制项目各专业概算指标，预估项目总造价变化范 围，同时应考虑业主、设计院增加不可通免的工程，尽量做到合同价内消 及时编制施工图预算，控制项目各专业概算指标，预估项目总造价变化范化，降低最后调概的风险. 化，降低最后调概的风险.18 概算管控 设计以减法为主原则，过程留一定的空间，在最后项目结算时再用足概算 设计以减法为主原则，过程留一定的空间，在最后项目结算时再用足概算19 概算管控 作为工程总承包项目，总价包干，需要各专业整体协调推进，缺一不可. 除了自施部分外，抓紧安排安装等专业介入前期图纸优化及施工图预算编 制.如为内部安装公司施工，尽早签订内部配合协议，并积极督促安装公根据学校项目造价，本工程安装造价不足，存在超投标价风险 司尽早提交施工图预算，确保总价可控由于设计限额多为设计院的专业负责人各自测算统计，初设概算一般仅考20 概算管控 确保概算不突破限额 虑自身专业的范围，贴着限额设计.但随着工程推进，各专业交叉施工， 专业之间的空白凸显，设计院又会增加相应的设计内容，补充完善，往往超概就因此发生.故项目在配合设计院测算概算时，应当留意，初设概算 一定不能用足，要留一定的空间，以应对后续不可预计因素造成的造价增加
策划点 策划方向、思路 支撑举措 备注及时编制施工图预算，控制项目概算各项指标，预估项目总造价范围，同21 概算管控 概算控制-项目过程总价管控 时应考虑政府方、业主、设计院增加不可避免的工程，且要求合同价内消 化，不做增补的风险沟通业主/设计院及设计咨询单位，对限额进行调整，将利润点低的分项22 概算管控 限额设计调整 工程在保证满足使用功能的情况下调整至利润点高的分项工程增加效益23 概算管控 提高概算 编制过程中，我方及时与业主及设计单位沟通，将概算提高了2500余万 元，为后期提高中标价及结算价打下了良好的基础同时为项目确定了降本运营的总思路.= 临设策划设计成与正式园林图纸中的混凝土层标高一样，待临建房子拆除，直接可 项目临建场地为图纸中的绿化用地，在策划临建的时候，将临建地面标高1 绿化景观永临结在原临建场地覆土进行园林施工.现场施工时的临时消火栓在施工完后再 合 拆除，浪费人工和材料，直接按照消火栓系统的正式施工图做成永临结 积极与设计沟通，结合设计布置临建合的消火栓系统，节省人工和材料费用.与设计充足沟通，在现场布置时绿化景观永临结 做到永临结合.2 合 能绿化的部位全部采用草皮或者种草施工减少混凝土硬化 道路两侧及生活区办公司裸露土部分采用草皮绿化减少硬化及覆盖3 铺装、绿化永临 结合 现场加工区布置在铺装部位，策划加工区地面后期无需破除，可直接作为 铺装基层使用：办公生产区绿化采用正式绿化植被. 策划铺装绿化提前出图，在铺装部位设置加工区，并用正式绿化植被代替办公生产植被，降低成本围挡永临结合 招标图要求现场围挡使用立柱间距为a的钢结构装配式围搭-现代风格，项 目将其优化为《深圳市建设工程安全文明施工标准》SJG-46-2018中的钢结 采购时按照6n间隔的立柱采购围挡构装配式围挡-现代风格，立柱间距有3m变成6m5 围挡永临结合 原设计施工现场围墙为永久围墙，跟设计院沟通，围墙提前出图，提前施 工.用永久围墙代替临时围墙，节约了临时围墙的建成费用和拆除费用， 与设计院沟通，从节的成本和缩短工期的目的切入说明临时围墙建设的 不必要性，让设计院提前完成永久围墙的设计出图现场提前进行永久围有效降低综合造价并缩短工期 墙的施工，以降低成本.6 围挡永临结合 小区围挡与临时围挡的永临结合 充分利用小区围挡与临时围挡进行组合节约成本围挡周转 计划围挡使用量为18840米，合理安排施工，使围择周转使用，节省成7 围挡周转使用，减少围挡实际使用量 本，预计节省围挡2280米8 围挡利用 本工程工期紧，任务重，现场围挡根据工程部位，分类进行施工，降低围 挡标准，减少利用公司高标准围挡，节约成本 采用调拨和普通围挡进行施工
序号 策划点 策划方向、思路 支撑举措 备注项目部认定该项属于清单漏项，合同约定本项目（河东、河西）的施工围9 围挡 挡采用广州市最新围指标准（V2.0），该围挡施工成本交高，且经过咨询过 其他公司在广州项目，有相关成功的案例. 收集广州市造价站对施工围挡进行计费的依据上报联系单，积极与业主 咨询、监理单位沟通，争取该费用.合同规定：施工现场的临时围墙（围挡）、临时道路、临舍、机械设备基 我们利用出图的机会，将一部分临设在支护图或者桩基图画上，将部分临10 围挡道路 础等施工临时设施的费用（包括施工、拆除恢复、租贷等一切所需费用） 时道路、挡土墙等画上，将总价措施费转化为分部分项工程费或单价措解均已在承包人投标报价中综合考虑 费，争取按实物量计入.11 道路永临结合 工道路时按照地面做法进行施工，节省300mm厚碎石道路费用. 根据主厂房后期地面做法，需铺设级配碎石，根据此做法，铺设厂房内施 1.工程部对土石方单位提前进行施工方案交底对厂房内碎石道路按照地 面做法提前施工，保障道路基底压实，做到永临结合.2.商务部及时记录临时道路施工范围避免后期分包结算重复计量.将室外工程纳入我方施工范围，催促业主尽快确定室外道路及管沟图纸 1.项目经理牵头与甲方对接，将室外工程纳入我方施工范围，并确定提前 施工室外工程方案.道路及管沟，用作现场施工道路，永临结合，节的安全文明投入施工道路 通过独家议价方式，增加项目利润，目标利润率25%，同时，提前施工室外 2.技术部门负责室外道路及管沟图纸设计进度及图纸签确同时争取图纸 设计权，编制施工组织设计.12 道路永临结合 平整及200厚C30混凝土面层. 3.商务部负责批价及合同签订，争取自主编制清单及控制价，取得甲方签确，同时招标选用优质队伍，确保前期施工顺利开展. 4.工程部门组织现场施工，保证工程按期完工，达到永临结合目的.13 道路永临结合 永临结合，按永久性设计、施工便道设置在非机动车道上方 根据施工图，规划出永久性设计、施工便道位置14 道路永临结合 本工程施工占地面积大，施工环形临建道路约57000m2，改为永临结合道路 已完成15 道路永临结合 在临建布置环路时，考虑永临结合，减少成本 临建方案优化16 利用现有已经施工完毕的道路，做到既能满足施工需要，又主导以后的永 与设计院保持联动，在设计图纸中完善相应说明手续，现场施工提前做好道路永临结合 久道路设计，与永久性道路联动，不破除然后一起写入设计，节的成本： 策划，保持与设计图纸一致.17 施工便道 尽量采用现有施工便道及钢板周转使用. 利用既有施工便道，节省施工成本81 道路管网 提前完成正式道路及室外配套管网施工，做到永临道路及雨污排水相结 以永久道路做法完成临时道路同时将室外雨污水管提前预埋，前期消防合，并减少管网施工对路基破坏 水管布置为永久消防水管19 材料设备堆场 与建设单位协调红线范围外征拆场地作为存梁场地免费使用，节省土地 租赁费用 沟通、协调地方关系，将红线范围外征拆场地作为存梁场地免费使用20 材料设备堆场 因本工程工期紧，备料需要场区大，备料场地材料碎石代替场区硬化，减 通过过程技术优化进行少投入及地面破除
中 策划点 策划方向、思路 支撑举措 备注21 场地硬化 场地硬化部分采用道渣回填，替换混凝土硬化，降低成本 1.工程技术部策划实施方案：2.商务部测算效益22 物业费分摊 招标时招标文件规定物业由承包人承担，费用按照分包合同结算值0.5%扣 除 招标时及后期分包合同中明确规定23 物业管理 聘请专业物业公司对工友村进行统一管理 工友村物业采用食堂自负盈亏模式减少保洁人员投入，加强物业管理， 保障管理效果24 施工用水 利用租赁地方水井替代外购水方式降低施工成本 现场采用租赁地方水井，并经检测后使用25 临设用水 利用周边河水或井水冲洗工人厕所，代替施工用水 利用周边河水或井水冲洗工人厕所，代替施工用水26 现场用电 使用太阳能路灯、地下室节能灯、空气源热泵、工人宿舍低压L团D照明等 通过节能电器节的项目电费27 施工用电 临时电采用正式管路 地下室、走廊临时照明穿管采用应急灯预理的正式管线降低成本严禁私拉乱接，空调启用时间项目控制，上班时间断电一次，避免生活区28 临时用电 人走电器未断电情况 空调启用时间项目控制，人走电断，严禁办公室、宿舍长明灯29 施工用电 由学校接入施工用电、生活用电，工业用电变为民用电，每KW/h相差 由学校接入民用电路0.2元，民用水30 工人宿舍用电 采用LSB插口式充电，保证安全 采用USB插口式充电，保证安全（1）工人生活区钻两口水井，用于生活区厕所冲洗： （2）洗浴采用空气能热水器：31 用水用电 施工期间生活区用水用电成本较大，节水节电成本节约. （3）照明灯管采用LED灯泡（寿命长，功率低）； （4）智能断电，每日工人工作时间断电，避免宿舍空调持续工作造成浪费.32 现场消防 消防设施永临结合 与设计沟通，拿到消防水图纸，按照正式消防的位置和标准施工水泵房和楼内消防立管、消火栓，一次成型，后期不再拆除.33 现场消防 采用永久消防管道代替临时消防管道 提前对消防管道进行策划，利用专业施工优势，消防管道永临结合，减少 现场临设投入34 临时消防策划 利用原车库中已有消防设施，并进行简单改造即可满足现场施工生产 对现场已有消防设施进行排查，对能用的设施加以利用，对不足的进行补临时电缆桥架策 充改造35 划 采用180平台照明灯设置的电缆桥架作为临时用电的电缆桥架 1.利用照明灯的电缆桥架作为临时用电的桥架 2.利用五一导行方案，将此费用纳入方案计量计价.
