项目拓展阶段成本测算工作细则
1.目的：
明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。
2.适用范围：
本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍
卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。
3.定义：
3.1 拓展阶段成本测算： 在项目拓展阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。
4、职责：
4.1 成本部经理负责审核《项目拓展阶段建安成本测算表》
4.2 成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制《项目拓展阶段建安成本测算表》。
5、资格或培训：
5.1 无
6、实施细则：
6.1 项目经济性分析阶段成本测算：
6.1.1 成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供领导和相关人员参考。（表格见 GFI-CB-5-F1）
6.2 项目可行性研究阶段

6.2.1 成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。
6.2.2 成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、项目开发部提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。
6.2.3 成本控制工程师按《项目拓展阶段建安成本测算表》（见 GFP7-8-F1）格式要求，完成测算。
6.2.3.1 填写编制说明：包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如测算时没有考虑哪些费用）
6.2.3.2 结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。
6.2.3.3 根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属于成本部填写的项目。
6.2.3.4 有多方案需要比较的项目，成本测算人应对各方案成本差异性分析说明，比较后提出成本建议。
6.2.4 《项目拓展阶段建安成本测算》经过成本部经理审核，提交项目开发部，作为可研分析的附件。
6.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发，成本测算人必须在测算前完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括
6.2.7.1 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。
6.2.7.2 当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。
6.2.7.3 当地建造成本与深圳的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》
6.2.8 成本控制工程师应在营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选 1-2 个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。
6.3 集团公司立项阶段

一、项目概况
某住宅小区建筑面积41465平方米，由3栋框剪小高层（12层）和3栋砖混楼（五层）、1栋框架商业楼组成（五层）。中标价格为4710万元，平均价格1135.89元/ m2。合同形式为固定总价合同。工期10个月。质量标准为合格。合同要求：工程款根据确定的工程计量结果，发包人按照每月验收的计价金额的80%支付工程进度款，当工程款支付达到合同金额的85%时，停止支付，待工程全部竣工验收合格，且工程结算完成后，付工程结算之的95%，余下的5%待工程保修期满后支付。对于费用的增加或减少按照设计变更单项5000元（含5000元）以上调整，5000元以下不调整。
工程范围包含：场地清理；周边临时围墙及临时出入口；管桩基工程；结构、初装修；除专业分包工程及独立工程以外的全部机电工程、包括强电及照明系统；弱电工程线槽、线管预埋。
初装修包括：墙体砌筑；所有外装修；楼面、墙面及顶棚之找平层或抹灰及公共区域装修工程；防水地面、墙面及屋面的防水层及防水保护层工程；屋面工程；所有防火门（入户门）及防火卷帘门；所有散水、坡道及台阶。
另外业主指定了部分项目和材料的价格。例如：预应力管桩直径300mm为40元/m、400mm为50元/m；60mm厚屋面挤塑聚苯板为30元/m2；成套外墙保温技术（50mm厚挤塑聚苯板）全价50元/m2；花岗岩石材40元/m2；入户三防门800元/樘；玻璃幕墙500元/m2；塑钢门窗300元/m2、地板采暖30元/m2。指定项目由业主和施工方共同商定确认分包商，价格超出部分由业主承担。
二、成本控制措施
由于市场竞争比较激烈，建筑企业能否在市场竞争中立于不败之地，关键在于能否为社会提供质量优、工期短、成本低的产品，而企业能否获得一定的经济效益，关键在于有无低廉的成本。本小区原清单预算为5400万元，考虑到目前市场状况和企业的自身情况，管理费考虑了3%，利润考虑了1.5%，投标压价共为15%。因此有组织、有计划地进行控制、核算、考核、分析等以降低成本为宗旨的工作，是决定项目是否盈利的关键。本项目由施工经验较为丰富的项目经理及班组承担，共计管理人员18人组成。公司要求盈利目标为200万元以上。

答疑：入行新手求问大师：地下200x900的梁是不是圈梁？-福建土建预算

问题专业：土建,预算,

提问日期：2021-09-30 12:21:52

提问网友：细细品茶

2021-09-30 15:28:55 补充

下面是土，这个是有地下室的。

解答网友：778

圈梁或者基础梁

品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）

产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。

成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。

基本概念：

目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目成本的控制线。

责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。

答疑：钢结构吊车梁规格如何解读-河南钢结构算量GJG

问题专业：钢结构算量GJG,

提问日期：2021-09-30 12:19:20

提问网友：起风了

解答网友：

一、土石方工程

人工挖土方（含基坑沟槽） 按实际挖土实方体积计算

桩承台挖土（地梁、电梯井、集水井）

工作内容及说明

本单价考虑挖土深度2m内，若超过2m则超挖部分每超深1m，增加1元（2元沟槽）

用挖土机挖填土台班 

工作内容及说明

包工包机具、包机械进退场费、包机械用油

二、桩与地基基础工程

静压桩端头插钢筋

工作内容及说明

钢筋笼焊接（插筋10Φ16mm，螺旋箍筋Φ8mm），钢板焊接，现场就位、安装（不另按钢筋重量计算安装费）

项目施工图设计阶段建安成本限额设计要求及成本控制建议

一.土石方工程设计

1、土方竖向设计争取一次到位，尽可能减少动土量及动土次数；
2、尽可能考虑土方场内平衡；
3、充分考虑环境对土方平衡的要求
4、具体指标在方案确定后，施工图设计前确定。

三.主体结构工程设计

1、结构配筋设计尽量优化, 可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性；
2、半地下室钢筋砼/半地下室建筑面积（含基础）；
3、地下室底板设立在地下水位以上。

答疑：这是什么喷头-江西安装

问题专业：安装,

提问日期：2021-09-30 12:09:17

提问网友：/

解答网友：武哥

边墙侧喷头  一般设计为DN32的  也有DN25的

关于成本管理

一种流行的观点 当前建筑企业的竞争将是技术和成本的竞争，而各企业技术相对同质化，因此，企业的竞争力就在成本管理上。

成本管理的趋势 二种模式并存：专业分包与劳务分包，管理模式不定型。 管理更加细化：明确精细化合理要求，对管理过程要求更高，同时，有效的方法和手段不多。 管理更加全面：从关注主要成本到关注全面成本 开始重视成本意识培养，通过各种方法提高全员成本管理意识 建立并完善成本管理制度：建立具有可操作性的成本管理制度 加强对项目成本的考核，不仅对结果进行考核，对过程同样需要 希望引进更先进的管理模式，包括管理理论、手段及方法，在项目管理领域，重视信息化建立，开始组织相关培训

成本管理管什么？ --成本管理是管理成本发生的过程

--成本的形状包括量与价的因素，量价的管理方法不同。

--好的成本管理需要好的管理体系支撑

答疑：板负筋折线代表什么意思-江苏土建概算施工土建计量GTJ

问题专业：土建,概算,施工,土建计量GTJ,

提问日期：2021-09-30 12:08:04

提问网友：晚来风急

解答网友：GXZ

布置到对面的板边缘，或者对面的刚筋是通常布置

答疑：回填土 夯填土 机械 地坪-海南土建

问题专业：土建,

提问日期：2021-09-30 12:05:31

提问网友：细石

请教一下！

海南定额中《回填土 夯填土 机械 地坪》中是否含回填费用还是只是夯土。

如果含机械回填为什么工料机表没有挖机？

解答网友：将军峰

回填土 夯填土 机械 地坪 包含回填土方 和 夯实 的工作内容 。

市政道路工程造价指标分析
表一、工程概况
工程类别 道路

工程项目 ××延伸段道路工程
工程地点 松江区

开竣工日期 2008年2月-2009年4月
造价类别 结算价

施工情况 正常
计价方式 清单计价

编制依据 建设工程工程量清单计价规范（2003）、上海市市政工程预算定额（2000）及相关文件
总面积（含人行道） (平方米) 46773 路长(米) 1584
工程造价（万元） 1638.9048 平方米造价 （元/平方米） 350.4
主要工程 机动车道（双向4车道）、非机动车道、人行道、排砌侧平石、人行道彩色道板砖等

册说明

一、第一册《机械设备安装工程》（以下简称本册定额）适用于新建、扩建、改建项目中的通用机械设备安装工程。

二、本册定额编制的主要技术依据有：

1.《输送设备安装工程施工及验收规范》GB50270-2010；

2.《金属切削机床安装工程施工及验收规范》GB50271-2009；

3.《锻压设备安装工程施工及验收规范》GB50272-2009；

4.《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》GB50274-2010；

5.《风机、压缩机、泵安装工程施工及验收规范》GB50275-2010；

6.《铸造设备安装工程施工及验收规范》GB50277-2010；

7.《起重设备安装工程施工及验收规范》GB50278-2010；

8.《机械设备安装工程施工及验收通用规范》GB50231-2009；

9.《通用安装工程工程量计算规范》GB50856-2013；

10.《全国统一安装工程基础定额》GJD-2006；

11.《建设工程劳动定额》LD/T-2008；

12.《通用安装工程消耗量定额》TY02-31-2015；

13.《绿色建筑工程消耗量定额》TY01-01（02）-2017；

14.《浙江省安装工程预算定额》（2010版）；

15.《浙江省建筑安装材料基期价格》（2018版）；

16.《浙江省建设工程施工机械台班费用定额》（2018版）；

17.相关标准图集和技术手册。

三、本册定额除各章另有说明外，均包括下列工作内容：

1.安装主要工序

整体安装：施工准备，设备、材料及工、机具水平搬运，设备开箱检验、配合基础验收、垫铁设置，地脚螺栓安放，设备吊装就位安装、连接，设备调平找正，垫铁点焊，配合基础灌浆，设备精平对中找正，与机械本体联接的附属设备、冷却系统、润滑系统及支架防护罩等附件部件的安装，机组油、水系统管线的清洗，配合检查验收。

1现浇混凝土梁定额工程量计算
现浇混凝土梁定额工程量计算规则同清单工程量计算规则。
【例8-5】某建筑基础梁平面配筋图如图8-10所示,已知KZ1的截面尺寸为400mm×400mm,基础梁采用C30砾40现浇混凝土,墙厚为240mm,试分别计算×①~④轴基础梁(J3)的现浇混凝土的清单与定额工程量,并编制其分部分项工程量清单(带定额)。

【解】(1)工程量计算。
①清单工程量计算。
①~④轴基础梁(J3)长L=4.5×2+3-(0.28×2+0.4×2)(柱宽)=10.64(m)
基础梁(J3)的现浇混凝土工程量V=10.64×0.25×0.4=1.06(m3)
②定额工程量计算。
现浇混凝土基础梁定额工程量计算同清单工程量计算。

2现浇混凝土墙定额工程量计算
现浇混凝土墙定额工程量计算规则同清单工程量计算规则。
【例8-6】某建筑地下室及基础结构施工图如图8-11所示,已知地下室外墙采用现浇钢筋混凝土墙,墙厚为240mm,轴线居中,混凝土为C30砾40现浇混凝土。试分别计算地下室现浇混凝土外墙(±0.000m以下)清单与定额工程量,并编制其分部分项工程量清单(带定额)

1）钢筋混凝土组合屋架的钢拉杆，应按屋架“钢支撑”编码列项(项目编码为010606001-000)。

2)加工铁杆等小型构件，应按“零星钢构件”编码列项(项目编码为010606012-000)。

3)钢构件刷防锈漆，应包括在报价内。在使用消耗量定额时，钢构件一般除锈刷一遍防锈漆已包括在相应的项目内，若设计要求特殊除锈时，其价款应计入报价内。

4)金属构件设计要求探伤时，其所需费用计入相应的项目报价内。

5)金属构件面层刷油漆，按“装饰装修工程工程量清单计价办法”中的相关项目编码列项。

6)金属构件如发生运输情况，其所需要费用应计入相关项目报价内。

7钢构件拼装台的搭拆和材料摊销应列入措施项目清单中。

8)金属构件的拼装、安装，在参照消耗量定额报价时，定额项目内应扣除垂直运输机械台班数量。

15.1.9.6其他工程

1)橱柜面层为软包或金属面时，应参考装饰装修工程工程量清单计价办法中“墙、柱面工程”中的相应项目编码列项;橱柜连接件、配件等，其价款应计入相应项目的报价内。

2)酒柜、吧台背柜、酒吧吊柜的橱柜照明灯具，应按“安装工程工程量清单计价办法”中的相应项目编码列项。

3)木橱柜、暖气罩木线等木材面油漆，应按装饰装修工程工程量清单计价办法中“油漆、涂料及裱糊工程”中的相应项目编码列项。

4）橱柜压线、柜门扇收口线、暖气罩压线等装饰线，应按装饰装修工程工程量清单计价办法中“油漆、涂料及裱糊工程”中的“木材面油漆”的相应项目编码列项。

5)壁柜和吊柜以嵌入墙内的为壁柜;以支架固定在墙上的为吊柜，吊柜的支架制作、安装应包括在报价内。

6美术字的字体规格以字的外接矩形长、宽和厚度表示。

7)洗漱台现场开孔、磨边，其价款应计入该项目的报价款内。

1使用定额的有关规定
(1)木结构工程的工作内容。
①厂库房大门、特种门工程包括以下内容:
②主要的木结构工程包括以下内容:
其他木构件工程的工作内容包括制作和安装。
(2)木材木种分类如下:
一类:红松、水桐木、樟子松。
二类:白松(云杉、冷杉)、杉木、杨木、柳木、椴木
三类:青松、黄花松、秋子木、马尾松、东北榆木、柏木、苦楝木、梓木、黄菠萝、椿木、楠木、柚木、樟木。
四类:栎木(柞木)、檀木、色木、槐木、荔木、麻栗木(麻栎、青刚)、桦木、荷木、水曲柳、华北榆木。

(3)本项目木材木种除有说明外,均以一、二类木种为准,如采用三、四类木种应分别乘以下列系数:木门窗制作,按相应项目人工和机械乘以1.3;其他项目应按相应项目人工和机械乘以系数1.35
(4)厂库大门、钢木大门及其他特种门五金费另附表计算
(5)保温门的填充料不同时可以换算,其他工料不变。
(6)厂库房大门及特种门的钢骨架制作以钢材重量表示,已包括在项目中,不再另列项目计算。
(7)当全钢板大门、围墙钢大门的钢材和铁件用量不同时,允许调整其用量(钢材损耗率为6%,铁件损耗率为1%)

10.2 工程量计算规则

(1)金属结构制作工程量，按图示钢才尺寸以吨计算，不扣除孔眼、切肢、切边等重量。焊条、铆钉、螺栓等重量，已包括在定额中，不另计算。在计算不规则或多边形钢板重量时，均按其几何图形的外接矩形面积计算，如图10-1所示，SAxB钢板质量=Sx面密度(kg/m2)。

(2)实腹柱、吊车梁、H型钢等均按图示尺寸计算，其中腹板及翼板宽度按每边增加25mm计算。

3)制动梁的制作工程量包括制动梁、制动桁架、制动板重量;墙架的制作工程量包括墙架柱、墙架梁及连接柱杆重量;钢柱制作工程量包括依附于柱上的牛腿及悬臂梁和柱脚连接板的重量。

(4)铁栏杆制作，仅适用于工业厂房中平台、操作台的钢栏杆。工业厂房中的楼梯、阳台、走廊的装饰性铁栏杆，民用建筑中的各种装饰性铁栏杆，均按各省份消耗定额规定计算。

(5)钢漏斗的制作工程量，矩形按图示分片，圆形按图示展开尺寸，并以钢板宽度分段计算，每段均以其上口长度(圆形以分段展开上口长度)与钢板宽度，按矩形计算，依附漏斗的型钢并入漏斗重量内计算。

(6)计算钢屋架、钢托架、天窗架工程量时，依附其上的悬臂梁、檩托、横档、支抓、檩条抓等分别并入相应构件内计算。

(7)金属板材对接焊缝超声波探伤，以焊缝长度为计量单位。

(8) X射线焊缝无损探伤，按不同板厚，以“10张”(胶片)为单位。拍片张数按设计规定计算的探伤焊缝总长度除以定额取定的胶片有效长度(250mm)计算。

屋面工程概述
屋面又称屋顶,是房屋最上部起覆盖作用的外围构件,其主要功能是抵御自然界的风霜
雨雪、太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素,使屋顶覆盖下的空间有一个良好的使用环境。此外,屋面还承受自重及作用其上的各种荷载,并将这些荷载传递给梁、柱或墙。

1坡屋面
坡屋面是指屋面坡度大于10%的屋面,如图11-1所示。坡屋面在我国有着悠久的历史和传统,有单坡屋面、两坡屋面、四坡屋面及其他形式,造型多样。坡屋面常用木结构、钢筋混凝土结构或钢结构承重,用瓦或型材防水,根据需要还可以在瓦或型材下设防水层和保温隔热层。

2平屋面
平屋面是指屋面坡度小于10%的屋面,如图11-2所示。其坡度的形成方法有结构找坡(由屋顶承重结构形成)和材料找坡(由后置材料形成)。平屋面不仅构造简单、施工方便、造价低、节省空间,
而且屋面还可以被加以利用。平屋面一般由结构层、找平层、防水层、保护层、保温隔热层等组成。按其所用防水材料的不同,平屋面可分为刚性防水屋面和柔性防水屋面。

3.2.1建筑面积计算的规则及范围

(1)单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定:1单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积，高度不足220m者应计算1/2面积;2利用坡屋顶内空间时，净高超过210m的部位应计算全面积，净高在120~210m的部位应计算1/2面积，净高不足120m的部位不应计算面积。

(2)单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在220m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

(3)多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算:二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

(4)多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时，净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20~2.10m的部位应计算1/2面积;当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

(5)地下室，半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在220m及以上者应计算全面积，层高不足220m者应计算1/2面积。

(6)坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在220m及以上的部位应计算全面积，层高不足220m的部位应计算1/2面积;设计加以利用、无围护结构的建筑物吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

只有当你知道每平米住房有哪些建筑成本， 你才可能通过不均衡使用成本， 来发
挥单位成本的最大功效，并节省不必要花出去的钱。

1. 桩基工程（如有）： 70 ～ 100 元/ 平方米；

2. 钢筋： 40 ～ 75KG/ 平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160 ～ 300 元 / 平方米；

3. 砼： 0.3 ～0.5 立方 / 平方米（多层含量较低、高层含量较高 )，合 100 ～ 165 元 / 平方米；

4. 砌体工程： 60 ～ 120 元 / 平方米（多层含量较高、高层含量较低 )；

5. 抹灰工程： 25 ～ 40 元 / 平方米；

6. 外墙工程（包括保温）： 50 ～ 100 元 / 平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 300 ～ 1000 元 / 平方米；

7. 室内水电安装工程（含消防）： 60 ～ 120 元 / 平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8. 屋面工程： 15 ～ 30 元 / 平方米（多层含量较高、高层含量较低 )；

9. 门窗工程（不含进户门）： 每平方米建筑面积门窗面积约为 0.25 ～ 0.5 平方米 (与设计及是否高档很大关系 ,高档的比例较大 )，造价 90 ～ 300 元 / 平方米，一般为 90 ～ 150 元 / 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元 / 平方米；

10. 土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程： 30 ～ 150 元 / 平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；