T/SAASS 体 标 准
T/SAASS220-2025
Transfer transaction of rural property rights-Technical specification for rural propertyrights appraisal
山东农学会 发布
前言
起草. 本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定
请注意本文件的某些内容可能涉及专利.本文件的发布机构不承担识别专利的责任.
本文件由山东农村产权交易中心有限公司提出.
本文件由山东农学会归口.
本文件起草单位：山东农村产权交易中心有限公司、山东省农村经济管理服务总站.
贺立松、孙丽雪. 本文件主要起草人：咸金君、李书剑、李世华、张鹏亮、王东峰、王宁、曾风、张清泰、韩范文、
农村产权流转交易农村产权价值评估规范
1范围
本文件规定了农村产权流转交易过程中，农村产权价值评估的评估原则、评估方法、评估方式、评估流程.
本文件适用于农村土地经营权、“四荒"经营权、林权、农村集体经营性财产、农业类知识产权、农业生产设施设备、农户合法拥有的住房、农村养殖水面经营权等农村产权的价值评估.
2规范性引用文件
仅该日期对应的版本适用于本文件：不注日期的引用文件，其最新版本（包括的修改单）适用于本 下列文件中的内容通过文中的规范性引用面构成本文件必不可少的条款.其中，注日期的引用文件，文件.
GB/T40638农村产权流转交易服务术语和服务分类.
3术语和定义
GB/T40638界定的以及下列术语和定义适用于本文件.
3. 1
年纯收益annualnetine
在正常经营条件下，扣除非经常性收入和必要支出后，能够持续、稳定产生的年度净收益.
3.2
还原率reductionrate
用于将标的农村产权未来稳定、持续的净收益转化为现值的折现率，反映投资者对该类农村产权的风险回报要求.
3.3
重置成本replacementcost
假设在现行市场条件下，重新取得与被评估农村产权同等效用的农村产权所需耗费的成本.
收益还原法ine capitalizationapproach
将待估各类农村产权未来各期正常年纯收益，以适当的还原率还原，从面估算出待估农村产权价值的方法.
3.5
市场比较法market parison approach
基于“替代原则”，通过分析可比案例（如相同或相似农村产权的市场交易数据），经过差异修正后推导出评估对象价值的方法.
3.6
成本法cost approach
体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），进行估测价值的方法. 通过估算重置成本，扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值（实
3.7
评估基准日base date for valuation
评估价值的“时间锚点”，数据、市场状况、资产状态均以该日的实际情况为准.
3.8
评估假设underlying assumptions
在分析时对资产状态、市场环境、未来趋势等作出的合理预设，通常因信息不完整或不确定性而需设定.
4评估原则
4.1独立性原则
立开展评估业务，独立出具评估报告. 评估机构和评估人员应独立于评估委托方和其他相关利益方，不受任何外部因素的干扰和影响，独
4.2客观性原则
评估人员应以客观事实为依据，采用科学合理的评估方法和参数，实事求是地进行评估，不得主观臆断或随意调整评估结果.
4.3公正性原则
评估人员应公平、公正地对待评估委托方和其他相关利益方，不偏祖任何一方，确保评估结果的公平合理，维护各方的合法权益.
4.4科学性原则
估参数和数据，确保评估结果的准确可靠. 评估人员应根据评估对象的特点和评估目的，选择科学合理的评估方法和技术路线，运用适当的评
5评估方法
5.1方法选择
5.1.1选用评估方法时，应根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益还原法、市场比较法、成本法等评估基本方法的适用性，恰当选择一种评估方法.
5.1.2评估方法的选用，应考虑以下因素：
a）被评估农村产权的未来收益可以预测并可用货币衡量的，宜选用收益还原法：b）评估对象的同类农村产权有交易的，宜选用市场比较法： c）被评估农村产权的重置成本和各类贬值可用货币衡量的，宜选用成本法.
5.2收益还原法
5.2.1适用的农村产权范围
农村土地经营权、“四荒”经营权、林权、农业生产设施设备、农户合法拥有的住房、农村养殖水面经营权.
5.2.2评估测算指标
5.2.2.1年纯收益
纯收益，如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农村产权的客观收益. 农村产权年纯收益为年总收益与年总费用之差，对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的
5.2.2.2还原率
按照收益还原法进行价值评估时，应按照以下方法计算：
a）租价比法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，近期发生的相同用途的三宗以上交易，且在交易类型上与评估对象相似的交易实例，以交易实例的租金或纯收益与其价格的比 率的均值作为还原率.b）安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率风险调整值.安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的灾害性c）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风 天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定.险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率.d）在估价实践中可根据农村产权交易市场情况，选择适当的方法，确定还原率.
5.2.3评估测算公式
运用收益还原法进行价值评估时，可用以下公式进行计算：
(1)
式中：
P--评估价值：
a--年纯收益：
r--还原率.
有限年期的待估农村产权评估价值可根据其使用年期进行年期修正，纯收益每年不变，农村产权还原率每年不变且大于0，使用年期为n的公式.
P=1-(1r)] (2)
式中：
土地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公式进行计算.
5.3市场比较法
5.3.1适用的农村产权范围
农村土地经营权、“四荒”经营权、林权、农村集体经营性财产、农户合法拥有的住房、农村养殖水面经营权.
5.3.2评估测算指标
5.3.2.1运用市场比较法进行价值评估时，应按下列步骤进行：
a）收集和选择比较交易实例：b）建立价格可比基础：d）进行交易期（日）修正： c）进行交易情况修正：e）进行影响因素修正：f）进行年期修正； g）计算比准价格.
5.3.2.2运用市场比较法进行价值评估，应按以下要求收集和选择比较交易实例：
首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例：b) c)f 用途相同： 价格类型相同或可比：d）成交日期与估价期日接近，不宜超过三年：e）为正常交易案例或调整为正常交易的案例： f）至少选择三个可比较实例.
5.3.2.3运用市场比较法进行价值评估，应将以下内容作为交易实例收集与调查的内容：
b）交易实例的状况，包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等： a）交易双方的情况及交易目的：c）成交价格：d）付款方式： e）成交日期.
5.3.2.4选取比较实例后，还需要对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和标的内涵，应将以下内容作为价格可比基础的内容：
a）统一价格内涵：
