天健地产 深圳市天健地产集团有限公司 编号：TAGEN-DC-0P-SG23Tagen Properties 工程管理体系 版本：1.0 生效日期：2023-10-01天健地产集团项目工程管理手册（试行）发布项发布项签暑编制 运营管理部 陈海威② 运营管理部 解伟承晏米审核 运营管理部副经理② 副总经理 贾彬总经理 郭永平批准② 董事长 揭选松密级发放编号签收
天健地产 天健地产集团 编号：TAGEN-DC-0P-SG23 版本：1.0项目工程管理手册（试行） 生效日期：2023-10-01
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天健地产 天健地产集团 版本：1.0 编号： TAGENDC0PSG23TagenProperties 项目工程管理手册（试行） 生效日期：2023-10-01
目录
1.1天健地产集团项目工程管理工作纲要 .11.2天健地产集团工程管理条线组织架构 .51.3天健地产集团本部工程管理条线职能. ..6
第二章项目筹备阶段管理 .
2.1项目全期风险检查管理.. ..82.2项目开发计划管理. .92.3项目整盘工程策划管理..2.4项目建设用地接收及开工前工作要求. .14
第三章项目施工阶段管理 ..16
3.1项目合作方管理. ..16
3.1.1项目合作方管理人员进场管理 ..163.1.2项目施工单位管理 ..193.1.3项目监理单位管理 .34
4.1项目集中交付工作筹划 1064.2项目交付风险检查 1074.3项目维保修 ...108
第五章评价管理 110
5.1项目第三方评估管理 ..1105.2供应商履约评价管理 ..1145.3项目后评价管理 ... 15
6.1国家标准与行业规范 6.2地方标准与条例 .. 116 118
附件. 121
天健地产 天健地产集团 编号：TAGENDCOPSG23TagenProperties 项目工程管理手册（试行） 版本：1.0 生效日期：2023-10-01
喜一 总纲
1.1 天健地产集团项目工程管理工作纲要1.1.1 天健地产集团项目工程管理工作概述1.1.1.1 天健地产集团项目工程管理工作目的
调动天健地产集团及其所属单位各部室及合作方管理人员的积极性，规范监理、施工单位的选 为规范项目工程管理动作，健全完善工程管理体系，明确项目各阶段项目管理职责，充分用与管理，加深各参与方对项目工程管理工作的认识，达到保安全、守质量，优计划，控成本等管理效果，形成《天健地产项目工程管理手册》（以下简称“手册”）主要内容.
天健地产集团项目工程管理工作核心理念
甲方主导、策划先行、动作到位、业主认可.
1.1.1.3 本手册适用范围
本手册适用于天健地产集团（下称：地产集团）新建、扩建、改建等项目.如项目有特殊情况（如当地政府存在限制性要求、联合操盘项目中有其他建设单位要求等），本手册无法落实 的，项目可走“一事一议”流程，地产集团审批后，方可另行执行他方管理制度.
1.1.1.4 制度生效与解释
（1）本手册自2023年10月1日起试运行.(2）本手册由天健地产集团运营管理部负责解释.(3）本手册后文中所述所属单位设计工程部负责人包括直管项目工程条线负责人.（4）本手册1年修订1次，年度内相关部门执行制度涉及工程的应以本手册要求为准.
1.1.1.5 术语和定义
（1）天健集团：即深圳市天健（集团）股份有限公司.(2）地产集团：即深圳市天健地产集团有限公司.（3）运营管理部：指天健地产集团运营管理部.（4）设计研发部：指天健地产集团设计研发部.(5）所属单位：即深圳市天健地产集团有限公司的下属公司，为项目实际建设单位.(6）设计工程部：指天健地产集团所属单位负责设计及工程管理条线业务的职能部门. （7）本管理规定中的“小时或天”，除特别指明外，均指时钟小时或日历天.
天健地产集团工程条线主要工作
1.1.2
1.1.2.1 搭建工程管理架构
打造高效的管理团队是项目工程管理提效的关键.在拓展项目阶段开始，需分阶段组建专标准及工作职责参考本手册第一章1.2《工程管理条线组织架构》，参照要求配置德才兼备的工 业管理团队，人员组成及岗位职责根据地产集团组织架构规定.其中工程管理条线的人员配置程管理人员到适合的工作岗位，开展专业知识培训及团队建设，以打造胜任的管理团队.
的工作制度，推进项目按既定目标实施，同时结合地产集团的管理制度，落实项目层面具体执 所属单位设计工程部应协调现场参建方，解决施工现场工程问题，执行地产集团制定行措施，在地产集团总体制度的框架下开展工作，建立完善所属单位内部工作细则.
1.1.2.2 检查项目全期风险
（如开工、开盘、销售、验收、交付及产权办理等工作）的实体和管理过程风险因素进行调查、 从获取项目信息开始，工程条线管理团队应开展全期风险检查工作.对影响项目开发建设组织、分析.其中影响项目开发建设的风险因素主要包括：规划设计、工程报建、配套环境、场内因素、施工限制和验收要求等方面.
具体工作要求详见本手册第二章2.1《项目全期风险检查管理》.
天健地产集团 编 号 ：TAGENDCOPSG23Tagen Properties 项目工程管理手册（试行） 版本：1.0 生效日期：2023-10-01
1.1.2.3
编制开发进度计划
项目全周期开发进度计划是项目纲领性指导文件，如何科学铺排项目开发计划，详见本手册第二章2.2《项目开发计划管理》.
编制项目整盘工程策划
策划，明确项目定位和管理目标，理顺项目实施思路，对项目开发过程中出现的重难点及风险 在施工总包单位招标前，所属单位负责人组织设计工程部、项目监理部编制项目整盘工程进行分析和预控，并综合考虑专业线工作交圈，使项目的工程管理具有科学性和前瞻性.
团运营管理部备案. 具体工作要求详见本手册第二章2.3《项目整盘工程策划管理》，且项目策划需上报地产集
接收及管理项目用地
取得项目开发权后，按土地出让合同要求，接收项目用地.所属单位设计工程部应组织相放线、场地围闭等施工前期工作，与政府相关部门办理交接手续，将场地边界、场地电线电缆、 关用地看管单位进行现场踏勘及项目交底，并开展全期风险检查、场地勘探、标高测量、红线市政管道、未拆除的房屋、墓地、文物等影响项目开发的情况详细记录及勘察，提交地产集团讨论解决.
具体工作要求详见本手册第二章2.4《项目建设用地接收及开工前工作要求》.
组织项目合作方管理人员进场
项目允许进场的总包、分包、监理等参建方管理人员应当是通过严格面试筛选及进场交底，确保人员水平符合地产集团对产品标准的追求.
具体工作要求详见本手册第三章3.1.1《项目合作方管理人员进场管理》.
管理施工单位
1.1.2.7
地产集团各相关部门单位应加强对施工承包单位的施工合同、质量、安全、计划和成本管理，充分调动施工承包单位项目管理人员的积极性，保证工程施工目标得以实现.
本手册对施工承包单位管理的相关内容可作为编制施工承包招标文件及施工合同的重要参考文件，同时可作为在工程施工阶段加强对施工总承包及专业分包单位管理的指导性文件.
具体工作要求详见本手册第三章3.1.2《项目施工单位管理》.
明确监理工作职责
项目监理部是工程建设现场质量、安全、进度控制和现场组织协调的主要责任单位，并且协助建设单位进行成本、合同控制.建设单位必须对项目监理部的监理工作进行定期检查和有 效监控以确保工程质量、投资、进度处于受控状态.
理的检查与监督、奖励与处罚，以完善地产集团项目工程监理管理，规范工程监理服务与要求，促进项目监理部更好为地产集团项目开发建设服务.
目》
审查施工图纸
1.1.2.9
做好施工图纸审查工作，可促进各参建单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点从而减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的 及难点，找出需要解决的技术难题及解决方案，将因设计缺陷而存在的间题消灭在施工之前，控制.
施工图内审指所属单位收到设计单位图纸后，组织地产集团内部相关部门及外部相关单位，施工图（建筑、机电施工图）需进行封图，并作为施工总包单位施工图预算的图纸依据. 对图纸进行内部审查，以减少图纸错漏，满足地产集团设计和工程技术标准.所属单位对全套
在施工总包单位收到施工图后，所属单位应尽快组织施工总包单位、设计单位、顾问公司、项目监理部进行施工图会审，并落实将会审内容反映在设计图纸上.现场应做好施工图管理及 台账.
具体工作要求详见本手册第三章3.2.1《施工图审查管理》.
