目 录 一、工程概况 二、细则编制依据 三、监理工作流程 四、监理工作的控制要点及目标值 五、监理工作的方法及措施 六、各专业监理细则 (一)给排水工程 (二)电气工程 (三)空调与通风工程 (四)消防工程 (五)智能建筑工程 (六)电梯安装工程 七、安装工程常见质量通病及其防治 一、工程概况 1、本工程位于杭州市拱墅区上塘路轻纺路交叉口，计划工期为480天， 合同价暂估为3342万元，为框剪结构，桩基采用大直径钻孔灌注桩，由 A、B、C幢及信用社四个单体组成，地下一层，地上十至十一层，信用社为六层， 建筑面积28929M2 主要为公寓楼和店铺，地下室内设有停车库和变配电间， 幢一层设有消控、监控室及电信、有线电视机房.安装内容有给排水、电气、暖 通、消防、智能建筑、电梯及相关的设备安装. 工程特点：本工程使用功能多，施工质量要求高，需组织高素质的施工 管理人员和操作人员进场参加施工. 2、本工程安装工作量大，且土建与安装交叉作业较多，总体安装工期短， 安装各专业工程间配合频繁，施工现场的统一指挥和协调配合十分重要.各施工 工种必需在项目部的统一指挥下协调配合，均衡施工. 3、本工程地下室面积大，施工现场场地比较小，高峰期进入现场的施工 人数较多，进场的设备和数量较多，这就需要各方面切实配合，统筹规划，合 理分配施工现场. 二、细则编制依据 1、给排水、电气、设备、智能建筑各相关专业图纸. 2、安装工程施工组织设计. 3、各专业安装工程施工质量验收规范. 4、国家有关规范与验收标准. 三、监理工作流程 工程材料质量控制基本程序 承包单位填写 《工程材料/构配件/设备报验单》 方法： 1、审核质量保证资料 2、到厂家考察 3、进场材料检验 承包单位另选 不合格 专业监理工程师审核 4、进行验证复试 合格 承包单位使用 第1页共36页 安装工程隐检、预检及分部分项工程验收程序 各项设备材料质量 隐、预检工程分部分项 分部分项工程自检合 保证资料齐全 工程分别验收签认完成 格、隐蔽工程完成 施工单位 施工单位 施工单位 填报验申请表及隐检记录、检验批报项目监理部 施工单位 1、审核各项质量保证资料是否齐全 2、检查隐、预检及分部分项工程是否完成 3、检查检验批、分项、分部工程质量是否合格 项目监理部各有关专业监理工程师 第2页共36页 ...

施工阶段监理程序图 编写监理大纲 签订监理合同 编制监理规划 协助业主组织施工 审批开工报告 组织施工图交底会 施工监理 审批施工组织设 制订监理实施细则 投资控制 进度控制 质量控制 合同管理 资料管理 中间验收 工程竣工预验收 竣工验收 监理总结 北京蓝德装饰工程监理有限公司 ...

施工阶段监理工作程序方法 针对监理行业现行情况，多数监理人员都是转行，初始进行监 理工作人员，往往由于摸索开展工作，不免会出现程序控制乱、质量 控制出现漏洞，直接危害监理企业的信誉.也不可能圆满完成监理工 作，为此，努力学习和探索监理工作的科学化、系统化、标准化是监 理人员工作的必由之路，并以书面形式，作为监理工作依据的一种 系化，应该对监理工作顺利开展有益无害. 一.监理依据： 监理人员必须明确如下监理依据，按监理依据开展监理工作. 施工阶段监理依据： 1.现行相关建设工程法律法规. 2.相关天津市地方标准和规程. 3.现行国家施工质量验收规范、规程. 4.监理规范. 5.地方相关监理规程，文件. 6.设计文件及相关标准图籍. 7.工程承包合同. 8.委托监理合同. 9.监理规划、监理实施细则. 10.被批准的施工组织设计. 11.各责任方编制的企业标准： 监理人员必须明确监理依据，并熟练和掌握，在监理工作实施和落 实. 二.施工阶段监理工作总程序： 监理人员在全面开展工程监理工作前，应较系统地屡顺工程整 体工作程序，做到根据不同阶段，明确监理所采取的措施，干什么 工作，有针对性的进行预控，监理工作开展才能得心应手，才能体 现监理机构的高智能，工作才能显示足够的力度. 三.总体工作程序： 监理机构的组成及进场→事前控制及开工前的准备工作→审批 开工申请→定位放线→地基工程→基础工程→主体工程→装饰装修 工程→单位工程预验收→单位工程验收与工程备案→监理资料的搜 集汇总、存档和移交→监理工作总结→工程保修阶段监理工作. 四.开工前的准备工作： (一).开工前准备工作监理工作流程： 确定项目总监理工程师及授权→监理机构的组成与进场→参加 由建设单位组织的第一次工地会议和监理交底→了解和明确合同内 容及监理范围→熟悉施工图→参加设计交底→根据相关资料文件， 监理依据编制监理规划→编制各专业监理实施细则→审查施工组织 设计和专项技术方案→审查项目管理机构人员资格及进场就位情况 →审查分包单位资质和委托试验室的资质→审查测量仪器→审查计 量仪器设备→定位验线及技术复核→审批大型设备进场→审查人、机、 料进场情况→开工申请的审批. 日.施工前监理机构及监理人员应做好以下工作： 1.确定项目总监人选，有委托授权书，组成工程项目监理机构合 理配备专业监理、监理员、资料员保证工种专业配套，并且尽可能保 证监理机构人员的相对稳定，人员更换、增减应实行必要的审批手段， 并做好相互交接，使监理工作可靠连接.一个总监负责两个以上工程 项目时应设总监代表，并由总监授权. 2.建设单位组织召开工地第一次会议： ①.建设单位组织召开的第一次工地会议，项目监理部的全体监理 应参加. 第一次工地会议最少有下列人员参加： (1).建设单位的现场代表及工程部有关职能人员. (2).承包单位项目经理及质检、资料、材料、安全、技术等职能人员. (3).分包单位主要负责人. ②.第一次工地会议应包括以下内容： (1).建设单位负责人宣布对项目总监理工程师的授权. (2).建设单位负责人宣布承包单位项目经理. (3).各方相互介绍组织机构人员及其专业、职务分工. (4).建设单位介绍前期工作情况. (5).项目经理汇报施工现场准备情况. (6).建设单位驻场代表，项目总监理工程师对施工准备情况提出意 见或要求. (7).会议各方协商确定监理例会的时间、周期、地点、参加会议的主 要人员及主要议事员. ③.第一次工地会议后，由项目监理部负责整理、编印会议记要与开 会各方签认后分发给有关各方. 3...

项目监理机构进驻现场 熟悉图纸及有关资料，编制监理规划及实施细则 监理人员名单通 监理工程师权限通 监理程序通知 使用报表通知 rr 送承包单位 施工现场调查 施工组织设计审批 图纸会审 分包单位资审 审核工程量 第一次工地会议 审批开工报告 投资控制 审核预算 审核签发工程付款单 签发开工指令 处理索赔 检施现的全护生施 查工场安防卫设 实施监督与管理督促承包商 上岗人员资格审查 严格按规范.图纸及工艺标 准施工，按规定及要求报算 原材料预控 构配件预控 组织竣工初验 质量控制 设备预控 整理合同文件.技术档案 析明因施修 编写竣工验收评估报告 分项分部单位工程质量控制及验收 不合格 参加质量事故分析 协助建设单位 组织竣工验收 监督事故处理方案执行 监理 合格 参与质检部门核定质量等级 审核总进度计划 签发竣工移交证书，施工阶段监理总结 进度控制 审核年季月施工进度计划 实际进度与计划进度对 比分析 附图一3施工阶段监理工作主程序图 根据工期总目标编制施工总进度计划 应附有： 承包单位 编制材料设备采 供计划，劳动力 否 使用计划施工机 申报 械使用计划 审批施工总进度计划 监理工程师 可 编制年、季、月施工进度计划 承包单位 否 申报 编制说明中应有： (1)上月实际完 审批年、季、月施工进度计划 成工程量、工作量 (2)当月（年） 监理工程师 计划完成工程量、工 作量 (3)计划提前或 可 拖后的原因分析 按计划组织实施 (4)拟采取的对 策 承包单位 检查计划执行情况实际进度与计划进 度对比分析 监理工程师 基本符 合计划 要求 签发严重偏离计划通知书 纠正进度计划偏离 监理工程师 承包单位 继续施工 承包单位 实现工期总目标 附图一4施工阶段进度控制程序图 ...

施工管理流程及责任详解【精细篇】 一、工程开工前准备工作 1、设计交底 施工图审查工作完成，确定施工单位、监理单位后，我方在两日内把施工图交 付各相关单位，项目负责人在5到10日内组织施工单位、监理单位、设计单位 进行施工图交底工作，交底结果经几方签字确认后备档. 2、施工组织设计审核 施工单位接到施工图后20天内向我单位报送施工组织设计.对施工单位报送 的施工组织设计，监理方先进行审核.通过后再由项目负责人作审核.合格后， 备档.初步审核工作必须在一周内完成，如果初审不合格施工单位修改时间不能 超过一周.审核内容： (1)编制的施工组织设计内容是否符合施工程序 (2)施工现场平面布局是否合理 (3)施工组织设计编制的进度计划、质量要求是否符合合同规定要求 (4)所设置人员、设备是否满足工程要求 (5)有明确的安全生产、文明施工措施和方案 3、施工单位进场做开工前的准备工作 (1)前期工作人员在施工单位进场前完成现场的临水、临电的准备工作，施工 单位进场当日就进行交接工作，做好文字记录，备档. (2)施工单位根据施工组织设计中的要求进行现场文明施工措施的落实工作， 必须在进场后一周内完成.由监理单位验收落实情况. 内容主要包括：1)施工现场围墙圈档 2)临时设施的搭建 3)施工现场路面硬化 4)现场标牌设置 5)现场临水、临电布置 6)现场安全措施及设备、设施 (3)施工单位现场人员配置 施工单位在工程开工前一周内报送现场各岗位工作人员名单，资质证书.监 理方对施工单位报送的各专业人员名单、资质证书进行审核.工程开工前各岗位 工作人员必须到位 4、待施工许可证办理完毕，开工前的各项准备工作完成后，项目负责人向上级 领导汇报请求准予开工.获得批准后，通知施工单位正式开工. 二、施工管理 1、施工安全质量管理 工程开工前，我方项目负责人、监理方和施工单位应根据施工组织设计中对 安全生产、施工质量的各项规定进行职能分解，各方职责分清，落实到人，确定 后各方应严格执行. 主要内容如下： (1)施工过程中监理方应依据施工组织设计，监控施工单位在各工程部位施 工时是否按工程设计图纸规定的施工，质量是否合格.如发现问题及时纠正，问 题严重的立即上报我方项目负责人.确认后8小时内对施工单位下达质量整改 通知书，并确定整改时间不能超过24小时，不能影响正常的施工进度.如果后 果严重影响了施工进度造成直接经济损失由施工单位负责. (2)工程关键部位质量验收前，施工单位自检合格后，向监理方提交自检合 格报告，监理方审核确认合格后，上报我方项目负责人，然后我方组织工程关 键部位质量预验收，要求设计、勘察（基础部位）、监理、施工单位等相关单位 到场，预验收合格后我方通知质量监督部门来进行验收，验收合格各方签字确 认，存档.施工单位必须提前合理安排好各阶段验收时间，不能因等待质量监督 部门部位验收延误工期.自检和预验收在两天内完成，然后由我方在预定验收日 期的前7天通知质量监督部门. (3)如质检部门在验收时发现工程质量存在问题，质检不合格，监理方给施 工单位下达整改通知书.限令施工单位在1到3日内整改完毕，请质检部门再 来复验，直至合格.项目负责人要根据实际情况按与监理单位、施工单位签订 的合同约定条款对责任人（单位）进行相应的处理，并向上级领导部门汇报情 况.如果是由于现场管理出现问题造成的，我方项目负责人应承担相应责任. (4)监理方对工程所需的各种材料和相关质检实验工作进行监督检查，把好 质量关.施工单位须提前把工程所需各种材料的合格证和检验报告（有资质的实 验室出...

监理程序 一、施工质量监理的基本程序 (一)、审批开工报告 在各单位工程、分部工程或分项工程开工之前，总监应要求承包人提交工程开工报告 并进行审批.工程开工报告应提出工程实施计划和施工方案；依据技术规范列明本项工程 的质量控制指标质检体系、检验频率和方法；说明材料、设备、劳动力及现场管理人员等项 的准备情况；提供放样测量、标准试验、施工图等主要的基础资料；安全预案体系：环保体 系等，并提供施工、安全、环保技术交底资料. 监理工程师在收到开工申请后在合同规定的时间内，检查承包人的施工准备情况，审 查其是否具备开工条件.如果具备，则批复开工申请并签发开工令.承包人接到开工令后即 可开工. (二)、填报《工序质量检验通知单》 总监（副总监）应要求承包人的自检人员按照专业监理工程师批准的工艺流程和提出 的工序检查程序，在每道工序完工后进行自检，自检合格后，填写工序自检报告及检验通 知单，申报专业监理工程师进行检查认可. (三)、签发《工序质量验收单》 监理工程师在收到承包人提交的《工序质量检验通知单》并检查该工序的质量自检资料 后，对每道已完工序进行检查验收，检验合格后，签发质量验收单，承包人则可以进行下 道工序施工.对不合格的工序监理工程师应指示承包人进行缺陷修补或返工.前道工序未经 检查认可，后道工序不得进行. (四)、填报《中间交工报告》 当工程的单位、分部或分项工程全部完工后，承包人的自检人员应再进行一次系统的 自检，汇总各道工序的检查记录及测量和抽检试验的结果，填写中间交工报告，提出中间 交工申请，报请监理工程师进行中间交工验收.自检资料不全的交工报告，监理工程师应 拒绝验收. (五)、签发《中间交工证书》 监理工程师在收到承包人提交的中间交工申请并检查该工程中每道工序的质量验收单 后，应对该工程进行一次系统的检查验收，必要时应作测量或抽样试验.检查合格后并按 合同规定进行质量等级评定后，总监（副总监）签发《中间交工证书》.未经中间交工检验 或检验不合格的工程，不得进行下项工程项目的施工. (六)、中间计量 对填发了《中间交工证书》的工程，方可进行计量并由总监（副总监）签发《中间计量 表》.完工项目的竣工资料不全或整理工作未完，可暂不计量支付. 二、质量事故的处理程序 当某项工程在施工期间（包括缺陷责任期间）出现了技术规范所不容许的断层、裂缝、 倾斜、倒塌、沉降、强度不足等情况时，应视为质量事故.质量事故按如下程序处理： 1、事故发生后，监理工程师应立即立即向承包人发出工程暂时停工指令，要求停止质 量事故部位和与其有关联部位及下道工序的施工，并要求采取必要的措施，保护事故现场 抢救人员和财产，防止事故扩大，做好相应记录.暂停该项工程施工并采取有效的安全措 施，同时填写《工程质量事故报告单》报告总监办； 2、当发生不属于项目监理机构处理的一般质量事故或重大质量事故时，监理工程师应 要求承包人尽快提出质量事故的报告并按规定速报有关部门. 3、总监办接到质量事故报告后，随即组织有关人员到现场检查，同时根据事故现场情 况，下达指示；或积极配合质量事故调查组进行质量事故调查，客观地提供相应证据. 4、总监办接到质量事故调查组提出的质量事故技术处理意见后，审核签认有关单位提 出的质量事故技术处理方案. 5、若事故原因迟迟不能查明，总监办认为事故（缺陷）隐患未消除，则不发复工令， 可根据合同条款规定再次发出暂时停工指令，直到查明事故原因并确定处理方案后方可按 批准的工程质量事故处理方案对事故进行处理. 6、监理工程师对承包人实施质量事故处理方案或对加固、返工...

监理程序 一、质量控制程序： 为使质量控制工作程序化，总监办己根据现行《公路工 程监理规范》制订了详尽的质量控制程序，要求参建人 员共同遵循.程序简要叙述如下： (1)审查开工报告（分为总体开工报告和分部工程开工报 告)； (2)工序自检报告 每道工序完成后，承包人提交工序自检报告（包括自 检资料及相关试验、测量等资料)； (3)工序抽检认可 监理工程师对承包人提交的各种自检资料进行检查认 可，并对现场实体工程进行抽检认可，签认自检资料，填 写抽检资料； (4)分次计量 按照总监办制定的有关计量方法，符合分次计量条件 的可以分次计量（专业监理工程师签认检验申请批复单后 承包人填报《中间计量表》，现场监理员进行工程实测实量， 签认《中间计量表》，交专业监理工程师审核； (5)《中间计量汇总表》 承包人根据《中间计量表》填报《中间计量汇总表》，待 1 总监办批复后，进行相关支付工作； (6)《中间交工报告》 当工程的单位、分部、分项工程完成后，提交《中间交 工报告》； (7)《中间交工证书》 专业监理工程师收到《中间交工报告》后，在规定的时 限内，对《中间交工报告》和相关的监理抽检资料进行审查， 现场验收交工工程，提请驻地监理工程师签发《中间交工证 书》； (8)交工计量 当工程的单位、分部、分项工程签发了《中间交工证书》 可申请中间交工计量. 后附《质量控制程序框图》. 二、质量问题处理程序 (1)如发生质量问题，承包人采取紧急措施（包括暂 停施工)，同时填写〈质量问题报告单〉，上报驻地办、总 监办工程部备案； (2)驻地办进行现场调查； (3)如质量问题不严重，则承包人采取相应措施查找 问题原因，并将处理意见上报驻地办，驻地办审查、总监办 审批后，承包人可恢复施工； (4)如质量问题严重，则驻地办上报总监办，总监办 2 上报指挥部，联合调查问题的原因，提出处理意见，由总 监签发复工令. 后附《质量问题处理程序框图》. 三、进度控制 1.要求承包人按总工期编制总体工程进度计划，按总体 计划分解编制年度计划，按年度计划分解并编制月计划，按月 计划分解并编制旬计划，旬计划为作业计划.旬计划分解到日 执行时，以日计划确保旬计划，旬计划保月计划，逐级上报，哪 一个计划没完成，要修改后一阶段计划，采取有效措施，加快 施工进度，确保总工期目标的实现.工程计划月为每月21 日至下月20日. 2.对于工期控制性工程须单独编制进度计划，例如特大 桥工程. 3.进度控制程序： (1)按进行进度计划的编制； (2)因实际进度和计划进度之间必然存在一定差异，如 有拖延，而非承包人责任，并影响工期，必须由承包人提 出处理意见，驻地办或总监办批准后进行计划调整，并经 驻地办或总监办批准后实施； (3)如是承包人责任，则监理负责督促承包人采取措施， 加快进度，同时承包人要调整计划，由监理工程师监督检 查实施. 3 ...

施工监理的一般程序签证归类 施工监理的程序是承包人保证工程质量的必要手段，也是监理工程师控制现场质量的有效措施，各 类施工表格监理的签证体现了施工监理程序强制执行的要求，以及承包人的现场施工利益保障和各级监 理施工现场的具体责任.承包人和监理工程师必须按规定的程序签证方式认真进行施工和监理，如需改 变，应报请总监办审理，经总监办管理处研究同意后统一执行. 施工监理的程序中申请监理履行职责时使用的监表遵照有关具体程序要求执行，本章不再重复. 施检表除注明监理要做外其它不做，检表、评表监理都必须做. 【箱涵、暗渠工程】 一)开工申请 开工前，承包人提交监表4《分部（项）工程开工申请批复单》、检表5《分部（项）工程开工申 请表》、检表5-1《分部（项）工程现场管理人员表》、检表5-2《分部（项）工程原材料（半成品） 使用报审表》、检表5-3《分部（项）工程进场机械设备表》、检表6《分部（项）工程数量核对表》 及分部（项）施工方案等供驻地、总监理工程师审批.同时提供下列资料： 1、测量 施检表7、施工放样测量记录表（◆监理要做资料） 施检表8、水准测量记录表（◆监理要做资料） 施检表6、平面位置检查记录表（◆监理要做资料） 2、试验 试验表2、水泥物理力学性能试验记录表 试验表4、粗细骨料含泥量试验记录表 试验表6、粗集料筛分试验记录表 试验表7、细集料水筛分试验记录表 试验表10、压碎值试验记录表 试验表35、水泥混凝土配合比设计计算表 试验表36、水泥混凝土（砂浆）配合比设计强度记录表 试验表37、水泥砼（砂浆）抗压强度试验记录表 试验表41、钢材力学性能试验记录表 试验表40、钢材焊接力学性能试验记录表 水泥、钢材的出厂合格证，质量检验报告单等. 二)工程质量检验 1、基础 1)施工检查 第1页共26页 施检表7、施工放样测量记录表（◆监理要做资料） 施检表6、平面位置检查记录表（◆监理要做资料） 施检表8、水准测量记录表（◆监理要做资料） 施检表45、基坑检查记录表 施检增表(1)地基承载力动力触探检测记录表（◆监理要做资料） 施检表46、地基处理检查记录表（◆监理要做资料） 施检表47、混凝土施工检查记录表 施检表48、现浇混凝土模板安装检查记录表 检表44、钢筋加工安装质量检验报告单 检表47、混凝土基础质量检验报告单 试验表37、水泥砼（砂浆）抗压强度试验记录表 2)评定 评表47、钢筋加工安装质量评定表 评表50、混凝土基础质量评定表 统计表1、混凝土或砂浆抗压强度统计表 2、涵身 1)施工检查 试验表41、钢材力学性能试验记录表（◆监理要做资料） 试验表40、钢材焊接力学性能试验记录表（◆监理要做资料） 试验表37、水泥砼（砂浆）抗压强度试验记录表（◆监理要做资料） 施检表6、平面位置检查记录表（◆监理要做资料） 施检表7、施工放样测量记录表（◆监理要做资料） 施检表8、水准测量记录表（◆监理要做资料） 施检表47、现浇混凝土模板安装检查记录表 施检表47、混凝土施工检查记录表 检表44、钢筋加工安装质量检验报告单 增检表(13)箱涵浇筑质量检验报告单 2)评定 评表47、钢筋加工安装质量评定表 增评表(13)箱涵浇筑质量检验评定表 统计表1、混凝土或砂浆抗压强度统计表 3、洞口 1)施工检查 第2页共26页 试验表41、钢材力学性能试验记录表（◆监理要做资料） 试验表40、钢材焊接力学性能试验记录表（◆监理要做资料） 试验表37、水泥砼（砂浆）抗压强度试验记录表（◆监理要做资料） 施检表6、平面位置检查记录表（◆监理要做资料） 施...

上海环球金融中心新建工程 第四部分施工监理工作程序和用表 第一章施工监理工作程序 .1 一、 监理工作总程序 .2 二、施工准备阶段监理工作程序 ...4 1、 施工准备阶段监理工作程序 2、施工组织设计（施工方案）审核工作程序 .6 3、 建筑材料审核工作程序 4、 分包单位资格审核监理工作程序 ..8 5、 材料、设备供应单位资质审核工作程序 6、 测量放线控制工作程序 ...10 7、承包单位现场管理体系审核工作程序 .11 8、 图纸会审工作程序 .12 三、质量控制工作程序 13 1、质量控制工作程序 .....13 2、旁站检查工作程序 .15 3、隐蔽工程验收监理工作程序 .16 4、 分项工程验收工作程序 5、分部工程验收工作程序 .18 6、单位工程验收工作程序 ....19 7、 工程质量事故处理方案审核工作程序 四、进度控制工作程序 23 1、进度控制工作总程序 23 2、进度计划审批工作程序 .25 3、进度计划检查与控制程序 .26 五、工程计量工作程序 .28 六、安全施工监管工作程序 .30 七、施工现场环境保护监管工作程序32 八、组织协调工作程序 .34 九、信息资料管理工作程序35 1、信息管理总程序 2、工程验收资料管理流程 .37 3、监理资料管理流程. .38 十、交工监理工作程序 .39 十一、保修期监理工作程序 .40 第二章监理通用表格和填写方法 .42 一、施工单位用表 42 1.工程开工/复工报审表(A1) 2.施工组织设计（施工方案）报审表(A2) 43 3.分包单位资质报审表(A3) 44 4.报验申请表(A4) 5.工程款支付申请表(A5) 46 6.监理工程师通知回复单(A6) 7.工程临时延期申请表(A7) .48 8.费用索赔申请表(A8) ...49 9.工程材料/构配件/设备报审表(A9) 10.工程竣工报验单(A10) .51 11.材料、构配件、设备供应单位资质报审表(A11)52 二、监理用表 .53 1 上海环球金融中心新建工程 1.监理工程师通知单(B1). ...53 2.工程暂停令(B2) 3.工程款支付证书(B3) 4 ..55 4.工程临时延期审批表(B4). 5.工程最终延期审批表(B5). 6.费用索赔审批表(B6)58 三、通用表格 59 1.监理工作联系单(C1)59 2.工程变更单(C2) ..60 第三章旁站监理表格 .....61 一、土建类 .61 1.旁站监理记录一一钢结构焊接工序. .61 2.旁站监理记录一一高强螺栓连接工序.62 3.旁站监理记录一一钢结构预拼装工序63 4.旁站监理记录一一钢结构安装工序 .64 5.旁站监理记录一一玻璃幕墙安装工序 6.旁站监理记录一一金属幕墙安装工序 .66 7.旁站监理记录一一土方回填工序 ....67 8.旁站监理记录一一混凝土浇筑工序 .68 9.旁站监理记录一一梁柱节点钢筋隐蔽工序 ..69 二、安装类 70 1.旁站监理记录一一阀门试验工序 70 2.旁站监理记录一一风管漏光试验工序 .71 3.旁站监理记录一一火警探头测试工序 ..72 4.旁站监理记录一一接地电阻测试工序 .73 5.旁站监理记录一一绝缘电路测试工序 6.旁站监理记录一一室内给水管道试压工序75 ...

二、施工测量的工作划分 1、控制测量包括： (1)开工前的交桩和接桩； (2)控制网建立，导线点加密，基线的铺设和测量； (3)控制水准点的布设和测量. 2、定位测量包括： (1)测放样路线中桩、路线用地界桩、路堤坡脚桩和控制桩等； (2)测放构造物的轴线点位，桩与柱的中心定位； (3)墩台的中轴线位等. 3、现场放样：包括测放构造物的轴线和轮廓线，路线中线和边线等. 4、工程计算的测量. 5、中间交工和竣工验收测量. 三、测量工作的管理 1、施工单位测量工作的组织. (1)施工单位必须有一位有经验的测量工程师负责施工的测量放样工作，并有固定的专业 测工从事测量工作. (2)施工单位使用的测量仪器必须定期由国家主管部门进行标定，证明精定合格后，方 可使用. 2、监理测量工作的组织 监理组设测量监理工程师一人，工程师助理2人，配置经过标定的测量仪器，负责所 管工程范围内全部测量的监理工作.测量监理工程师应巡视和检查全站测量工作的情况， 指导和检查全路线的测量工作. 3、工作关系 施工单位测量组负责施工测量工作的实施，在工作全过程中必须严格按本细则的监理 程序执行，全面接受监理组的监理.监理组对本段的测量放样负有全面监理责任，并严格 按本细则规定的监理程序实施监理.测量监理工程师应对放样的成果进行复核和签证. 四、监理程序及工作内容 1、交接桩的监理工作程序 (1)由设计单位按图纸到现场交桩和提交桩点坐标，包括导线桩、水准点等. (2)施工单位接桩后，应在14天内对全路线导线进行复测，复测导线时，必须和相邻施 工段的导线闭合经平差计算，测量精度应满足设计要求. (3)施工单位复测后，认为各桩点坐标高程值符合精度要求，即可书面表示接受并负责保 护直至竣工.若有错误桩点的编号和经复测量计算的坐标或高程值报测量监理工程师. (4)施工单位在复测结束后，应向监理组提交一份桩位复测报告，交测量监理工程师审核， 报告应包括： a、全部复测的记录（导线水平角观测记录、测距记录、四等水准测量记录）. b、坐标、高程平差计算书，及计算结果 (5)监理组审核了复测报告之后，认为测量无误，桩位准确，即可批准按原设计提供的导 线桩点坐标和水准点高程进行测量控制；若有错误，则请设计单位复测并对有错误的桩位 坐标进行更正. 2、控制测量的监理程序 (1) 导线点加密的监理程序 a、由施工单位负责埋桩和测量，并计算桩位坐标. b、施工单位将测量的全部记录和计算书上报驻地办. 、监理组对测量报告进行审核，若计算无误，测量记录和方法符合规范要求，即由驻地对 桩点进行复测. d、导线复测严格按(JTJ061一99)公路勘测规范要求按四等导线要求，采用六测回法观测， 导线全长相对闭合差1/35000、方位角闭合差5，现场桩点保护完好，可批准使用. (2)水准点加密的监理程序 a、工地水准点应由设计移交的水准点引出，由施工单位埋设，按(JTJ061一99)规范，按 四等水准要求，用二台水准仪同向观测、附合式、环线闭合差±20. b、随着工程的进展，水准点逐渐地引到沿线的主要建筑物上，以保证水准点安全. c、测量监理工程师应对施工单位报来的控制网测量报告审核，应要求： 桩点布置能有效控制工地范围 桩点保护良好. 测量方法符合规范要求 全部测量记录、计算书、计算结果精度均符合规范要求. d、报告审查合格后，测量监理工程师应对控制网（或基线）各桩点进行复测，误差在允许 范围内，即可批准控制网的应用. e、控制网桩点须由施工单位负责保护，监理应定期组织施工单位检查复测. (3)施工期间每半...

DPM 了东监理 施工安全控制监理工作流程 工程施工实施阶段安全监理工作 对施工设计图中影响建筑工程安全因素提出改进建议 对施工场地环境安全隐患提出纠正措施 承建商报送施工组织设计（或施工方案）及报审表 事 监理审查施工组织设计（或施工方案）施工安全技术措 施 安全资 安全保证 安全组织 安全管理 安全生产 特种作业 施工机械 安全生产 质 体系 机构及人 制度 操作规程 人员管理 设备技术 预防措施 员配置 性能及安 和纠正措 全条件 施 不合格 事 总监签署审批表 合格 按国家《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)进行监督检查 监理巡视、平行检验或旁站监理 组织现场安全检查 工程例会提出安全预防措施 承建商纠正措施 安全管 脚手架和 三 施工用 物料提升 塔吊和起 施工机 特殊机械和 理和文 基坑支护 宝” 电 机与外用 重吊装 具 特殊工种资 明施工 模板工程 “四口” 电梯 格上岗证及 按安全事故处理程序进行 五临边防 护 年检合格证 不满足检查标准 严重安全隐患或异常情况 发出整改通知 检查结果 发出工程暂停工指令 满足检查标准 进入正常施工状态 ...

索赔处理程序 承包单位向监理机构提交对建设单位的费用索赔意向通知书 总监指定专业监理工程师收集和审查与索赔有关的资料 承包单位在承包合同规定的期限内向项目监理机构提交对建设单位的费用索赔申请表(A8) 当索赔事件继续发生时按28天的间隔继续提交详细索赔报告及申请表 总监初步审核索赔理由是否同时满足下列三条： 1、所索赔事件造成了承包单位直接经济损失； 不满足 2、索赔事件是由于非承包单位的责任发生的； 不予受理 3、承包单位已按照施工合同规定的期限和程序 提出费用索赔申请表(A8) 并附有索赔凭 证材料. 审查依据： 1、国家法律法规 事 及地方法规： 2、本工程的施工 总监进行费用索赔审查，初步确定一个额度 合同文件： 3、国家、部门、 地方的标准、 规范和定额； 与承包单位和建设单位进行协商 4、合同履行中与 索赔有关的凭 若资料不全则在 证. 施工合同规定的 期限内发出要求 承包单位提交有 No 达成了一致意见吗？ 关索赔报告的进 一步详细资料的 通知. Yes 资料齐全 在施工合同规定的期限内 素赔属实 总监签署费用索赔审批表(B6) 调解、仲裁 事 当索赔要求与工期要求相关联 时，总监作费用批准的同时应与 工程延期的批准相联系，综合作 出费用索赔和工程延期的决定. 广东奥科工程监理有限公司 项目竣工验收程序框图 承包单位完成合同要求、工程竣工 承包单位提交工程技术资料、质量签证文件、工程结算资料等竣工资料 补充资料 总监组织专业监理工程师对承包单位报送的竣工资料进行审查 No 资料完整正确吗？ Yes 总监组织对工程质量进行竣工预验收 Yes 存在问题吗？ 通知承包单位及时整改 No 总监签署工程竣工报验单(A10) 总监提出工程质量评估报告，总监签字 监理单位技术负责人审核签字 建设单位组织竣工验收，监理机构参加并提供相关监理资料 Yes 验收中有需整改的问题吗？ 要求承包单位及时整改 No 工程质量符合要求吗？ No Yes 工程交付 使用保修 总监及参加验收的各方签署竣工验收报告 工程竣工决算 工程备案 广东奥科工程监理有限公司 原材料、构配件及设备签认程序 承包单位的原材料、构配件和设备进场前，填报 工程材料/构配件/设备报审表及质保资料(A9) 补充资料 专业监理工程师对报审表和质保资料进行审核 No 资料齐全正确吗？ Yes 专业监理工程师现场验收原材料/构配件/设备 检测 按有关规定进行见证取样或采取平行检验 事 No 验收合格吗？ 监理拒绝签认 Yes 签批原材料/构配件/设备报 审表(A9) 并在台账上登记 所验收的原材料/构配件/设备 承包单位在指定部位使用 签发监理工程师通知单(B1) 书面 通知承包单位限期将不合格原材料/构 配件/设备撤出现场. 广东奥科工程监理有限公司 ...

附件15： 文件资料往来管理工作程序 1.0编制依据 根据合同条款的有关规定，编制本管理办法. 2.0目的 对监理工程师与承包人、业主之间的文件和资料往来事宜进行控 制，确保监理工作的顺利开展. 3.0适用范围 适用于一切与本工程有关的监理和承包人、业主之间的文件往来. 4.0工作程序 4.1文件往来 4.1.1监理分两级体制进行管理，即总监理工程师办公室和驻地监 理组.驻地监理组作为总监理工程师办公室的代表机构，在授权范围 内开展监理工作. 4.1.2承包人向总监理工程师办公室报送文件时，一般应直接报至 本合同段所在的驻地监理组，由驻地监理组在授权范围内进行处理， 超出其授权范围的事宜，由驻地组提出初步处理意见后，上报总监 办.在总监办要求时，驻地组在其授权范围内处理的事宜，需报总监 办备案.在特殊情况下，承包人可在向驻地组报送文件的同时，直接 抄报总监办，以便总监办及时处理或督办. 4.1.3当总监办向承包人发送文件时，一般都通过驻地组转送，总 监办和承包人之间不直接发生文件往来，驻地组应视为承包人获取 监理文件的唯一来源.在极特殊情况下，总监办可以在给驻地组发送 文件的同时，直接抄送承包人. 4.1.4文件往来均需认真登记，记录文件名称、收发文时间、收 发文件经手人签名，做到文件来有影、去有踪. 4.1.5文件要求 承包人的文件或监理的文件，均应有文件台头、标题、文号、签 发人、签发日期、签发单位公章、抄报单位和抄送单位.文件均采用A4 复印纸张打印后报送（详细格式参见附件一）. 文件应主题明确、内容简洁，叙述清楚，附有必要的原始记录或 数据. 4.1.5文件办理 总监办或驻地组将在合同规定的期限内以书面形式回复承包人 的文件，如在处理该文件过程中需要承包人提供更进一步的资料， 承包人必须在监理工程师要求的时间内予以满足.总监办或驻地组在 所发文件中对承包人提出的各种要求，承包人应认真执行，并将执 行情况书面报总监办或驻地组.承包人和各级监理机构应及时整理并 妥善保存这些文件，以便日后查阅和编制竣工文件. 4.2资料往来 4.2.1承包人必须严格按照合同条款和监理工作程序的要求按时填 报监理要求的各种资料. 4.2.2承包人提交的与工程直接有关的资料，一般直接报给负责本 合同工程的现场监理工程师.当承包人夜间或节假日施工时，应报给 驻地组安排的值班人员. 4.2.3驻地组下发承包人的资料一般通过负责该合同工程的现场监 理工程师传递. 4.2.4承包人申报的各种资料必须及时、真实、字迹工整、填写清楚、 签字齐全、手续完备. 4.2.5资料的处理 4.2.5.1驻地监理人员或驻地组应按照合同的规定及时处理承包人 提交的各种资料.承包人应按照监理的处理意见及时更正或整理这些 资料. 4.2.5.2驻地监理人员、驻地组和承包人应定期分类整理各种资料， 为竣工文件的编制打下良好的基础. 5.0监理工程师要求的满足 5.1根据合同条款规定，对于本工程实施过程中发生的任何需要通 知或请示监理工程师或需要监理工程师与业主协商解决的事件，承 包人均应及时以书面形式报监理工程师，以便监理工程师裁定或上 报业主解决. 5.2承包人与业主之间的各种往来，凡与监理工作有关的，均应通 过驻地组和总监办转报，否则，由此引起的一切后果由承包人自负. 5.3当监理工程师或其代表要求承包人就本工程施工过程中的有关 事宜提出书面报告或说明时，承包人应在监理工程师规定的期限内 上报. ...

四川省中治建设工程监理有限责任公司 DJY3监理工作程序 攀成钢片区配套中小学及公建工程监理工作程序 根据委托监理合同，建设工程监理规范，工程建设“备案制”要求，结合 本工程实际情况，能更好地为顾客服务和为工程服务，使各项施工生产活动更 加规范、有序和有效，特制定如下监理工作程序，望各参建单位共同遵守，互相 配合，顺利实现工程承包合同确定的质量、工期和投资目标，. 1、施工准备阶段 1.1工程设计交底和图纸会审形成的会审纪要，应视为与设计文件具有同 等效力，各方都应严格执行，没有充足理由，不能轻易变更. 1.2施工图审查单位提出的更改要求，应由原设计单位出具书面更改通知， 施工过程中一并遵照执行. 1.3工程项目开工前，施工单位应向监理单位报送经本单位技术负责人审 核批准的施工组织设计，由项目监理部书面提出审核意见，报业主批准后，作 为项目工程施工的指导性文件. 工程关键部位和有特殊要求的施工工序，施工单位应单独编制施工方案， 报批程序按上述要求进行. 1.4工程项目开工前，施工单位应将其项目质量管理体系和制度、技术管理 体系和质量保证体系报监理和业主审查确认. 1.5工程项目开工前，业主项目部、现场监理机构、施工单位项目部应将各 自的管理人员按姓名、职务、岗位、通讯联络等书面通知对方，以便今后工作联 系. 1.6分包工程开工前，施工单位应将其拟分包单位的资质材料、分包合同、 1 儿四川省中治建设工程监理有限责任公司 DJY3监理工作程序 分包内容、分包工程数量、造价等报监理审核.业主单独分包的工程项目亦应将 其分包合同抄送监理部，以便实施监理. 1.7工程项目开工前，施工单位应认真复核业主提供的放线依据，确保准 确无误，做出放线方案和测量坐标、高程控制网，由监理工程师复查并在施测成 果表上签认.同时，业主通知规划部门到现场确认. 1.8施工单位应及时报送工程开工报审表及相关资料，由总监理工程师和 业主共同签证，确定开工日期. 2、施工阶段 2.1质量控制 2.1.1施工单位机械设备和工程使用的计量设备进场时，应向监理部报送 设备进场报审表，由专业监理工程师根据施工组织设计和有关规定检查确认. 2.1.2工程使用的原材料、半成品、构配件和安装材料，进场时须具有出厂 合格证明和准用证，需要复检的，必须按规定要求的频率和数量进行现场取样 复检，同时通知专业监理工程师进行现场见证取样和送检. 不合格材料由专业监理工程师出具通知，限期退场. 施工单位负责供应的主要建材和重要的安装材料，应由施工方提供信息， 业主和施工方共同考察.由业主确定货源、数量和价格，施工方与供货方签定供 货合同，负责质量和验货. 工程材料、构配件、设备的使用，必须按规定报送报审表，由专业监理工程 师审核签认，使用在预定部位上. 2.1.3各类砼、砂浆配合比，正式使用前，必须由专业监理工程师审核确认 2 儿四川省中治建设工程监理有限责任公司 DJY3监理工作程序 后，才能配制使用；各类钢筋焊接必须予先试焊检验，合格资料报监理确认后， 才能大面积施焊，同时坚持现场取样（生产件）检验，见证取样和送检.钢筋间 隙焊连接，监理应全面检查确认；新材料、新技术、新工艺的使用，事前应报送 有关真实的技术资料，经业主、监理充分论证批准后才能使用和进行. 2.1.4测量放线，均应以控制点为准，施工单位施测时，应通知监理工程 师进行现场监测或复测，确保无误后，填写施工测量放线报验单，由监理工程 师签认. 2.1.5设计变更：设计单位出具的设计变更通知书和变更图，由业主分发 监理和施工单位.有关参建方提出...

1、进度控制 1、准备阶段流程框图 组建监理机构 事 配备监理设施与设备 事 熟悉合同文件 事 编制监理规划 组织施工监理交底 事 事 事 事 事 参加 组织 审批 查验 审批 检查 设计 图纸 基准 施工 施工 质量 交底 会审 点复 测量 组织 保证 测 放线 设计 体系 核查开工条件 召开第一次工地会议 签发总体工程开工令 2、施工阶段进度控制工作流程框图 确定进度控制目标 审批总体工程进度 审批阶段工程进度计划 审批月进度计划 审批分项工程进度计划 事 工程进度计划实施 核查工程进度 计划、进度差分析 事 事 基本实施计划目标 进度滞后时采取弥补措施 承包单位编制下一期计划 严重滞后时调整进度计划 3、总体/阶段/月工程进度计划审批流程框图 承包单位编制总体/阶段/月工程进度计划 承包单位提交总体/阶段/月工程进度计划 填报《施工进度计划报审表》 不同意 监理部审查总体/阶段/月工程进度计划 同意 不同意 监理部征求建设单位同意 同意 监理部批准实施 事 建设单位备案 完整文章下载地址down2.zhulong./tech/detai1prof744455JL.htm 更多监理资料jl.zhulong./jianli.asp 4、进度计划审批工作流程框图 承包单位编制分项工程进度计划 ...

房地产项目开发流程 工作内容 工门 业门工作向事 牙 主那门 同检 办门 地块体检置及湿 乐时 计态件 实实划件.了超时件件 土给信应 1地统程状：地感象件.最否台地下理应持影响开左的网细了. 了边配纳况 了标地统逸的商业：南交通纳况 了动区域到情况 了绿地块网区的候划，对以后目开发的响和， 展部 同士地有为行横.了士地让力式地.以能两， 土 开货，龙，工 产品型式.价格.在场然易.基拉转前.开发复园的排 利中心 工土放民结 纳的洋细情配.现目分折.房纳产白场分折.结 域内观经，发向等的分 团在区域地产场中的轮置..发展， 展部 现状国1到子件) 绘保座调研 的研发车 项最位 的发 成本：对本个力宝行牌成本用，利时分及比 A ，加什加 开发周期发付计划 程银，开我部，的：积土地的开工头件，市场配，共同制发书 展部 工程什发部 乐时 时中心 保结复 减建行性告圣后法工作 研车定时经方式 骨体，达身：给子术圣上的 域观场研光 目研温西（前） 项荷业书 老中心，制项目验钢 财中心 器如 会，学合什方次 合作状样 财等中心，影到管部 合作 财中心.普 合作细定 引肠（两业计划相 作为， 东展部 作公司项全及精天续办理 乐展车 中心：项方粥 中心 经店标 起土地上里 的 在争对子分，土地上职，论纳的球性分、制自 纳项吸收点，到视，易 的中 乐展车 二地让食网 种同.士地世含网 张等 地视创许可证 让全.交费定费明 财等 理别产开家团居中起 对发 托工程豪格机构编村中请告 无发 开发 建同的铺划可证 君淘 （物的士 君发 地出止合网 我的中：土地出止合同.龙证圣关纸 对发龙 的心 开发 交证明 纳士地更用 无发 统边3份（> 发 君发 看 地出止合间 升发 空内证明 纳土纳 开发 比设地划件可证 开发部 开发常 上地变记请 士地璃程望明工件 发 地押 与行联系，找合作状，进行上地评达，选择合适便承统公司 中心 开置加 研发市 的 业消：观点家理行的谈划美专业人士进行专业论证 装管我，的读了业日的相头，时了 的，配合应回牙业志打与量起 在场位、客户位、产品位、价纳位 不利分 研我 再我计划 行工程两业 目发展西 销管 安全 务 工程、开发 产品视计显作 设计阳 明设计选择标 定计升划 研 业要工作内 工J 业门工作向 牙项 办门 客与计院选与含同厂 订绣、及体的计任书、业工标，及划西标、环标的钢 ：有，对上. 研龙 工程场肉业 其的工自 色手（含经标）送保申 发 哥货 ：提季意见 开 性方客C配线点)建圣（全会成） 发国 的自业工理 彩色文面限送型理申圣中（上应职） 天金：经测纸 开发 建力建图 开发 工的度：上法，料的等出建性 可我 发开置 项目技得标宏 的管工程 的T程 地工视计的选与含 进行 研发 上配、换产保型式不同供建计聚国到标，供聚属段计标 研发国 程商业 工程 钢病标，订合同：观场病，升通过研发向计款地鸡病服 ：卖餐员程别8干固 工程 精龙 旋线 研 丝 研龙 6T积建 研我 防.人防建 工中查全圣计书 左 始T图市 发 T程 合战社聚反横经.计干使修 我 型建聚障，建项本棒合树.分.进行地化 超常 哥货工程销 研家 开卖 配广圣工计 ：应核圣用控制 配地工民本、分、反施行民然优化 角部 工的 计为（含平为）中表 置：配合计虚认 开发 哥置 的中心，提士地出让网，证没程关 开发库 节心 染电子文：规市，配交本规刷计 ：而纸 （人）代型的，空程若 建的计方客申服 龙：配合武计配京物认 对发 有系图 开 上地台让同 的中心：土地让合同，秋证及天纸...

中远集团关键流程优化建议 1 目录 中远房地产流程体系诊断 T 流程优化的原则和目标 关键流程优化方案 2 中远房地产业务模式的演变决定了运营系统的现状 业务模式 开发业务采用项目驱动模式， 适应市场环境而不是做行业创新者 目前扩展十分迅速 暂时牺牲利益 围绕开发业务逐步形成多种 保证品质 业务的子公司组合 努力建立品牌 开发相关多业务试探 运营系统现状 >运营系统多变、缺乏稳定性 >高层运作理念领先 >开发运营系统相对不能适应业务快速发展 >非开发业务管理管理缺乏针对性、方向性 3 ...

一， 房地产开发流程 竞拍土地获得 画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书，评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得 / 土地使用证 按规划设计条件征询意 见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证 委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证 1 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工. 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单 制作资料 计划（建委会签） 1 报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领 许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 / 运用“营销策划展示设计系统” “房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 运用“投资项目概预算系统”编制标底 招标办审查标底 开标会 定合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记 务来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓ 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓ 1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1.到自来 1.到热力 (自建锅 1.到煤气公司 路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装 计 办 行施工 科报装 装 1.环保 2.到规划科定 2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线 2.委托线 局同 线路方案 3.配电室土 3.绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 3.设计 建工程验 路队验 施工及 3.施工及 炉房 4.看现场 收 收 验收 验收 规划 5.施工 4.设备安装 2.到市政 位置 6.业务科检验 及验收 监理所 2.委托 同意接气 5.送电 下水报 设计 7.凭通气单到 装 3.到劳动 管网所办固 3.规划设 局报装 定资产转移 计 4.环保局 手续及通气 4.竣工验 审查消 手续 收 音除尘 8.凭接气单到 设备 液化气公司 5.竣工验收 办各户通气 手续 9.通气 全部工程竣工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收 出库分配及销售、办理产权证 运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段 ...

房地产开发报建流程 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的 前提.简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的 法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法 律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求 等，这些指标都在这个批复文件里体现出来. 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规 划许可证之后，才能领取土地使用权证.因为国土部门必须依据规划部门核定的 土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地 用途及使用年限. 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让 合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出 让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证. 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性.目前全国各地由于市场经济 的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同.有些地方基本上不太管，有些 地方则管得非常严.立项到底需要什么材料也没有明确的规定.立项与其他程序 的先后关系也是不确定的.譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回 头来立项.这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑.但在很多地方，环评 的一项主要前提材料就是立项批文.立不了项根本做不了环评.目前为止，很多 公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就 让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环 境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来. 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么 排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是 多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是 多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计 院对接. 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步 的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部 门反复修改，来回修改才能通过. 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水 管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹 安排，放到同一张图纸上.给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污 水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门； 弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等.上 述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家 各户. 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大.比如高压电线的接入口，一 开始谈好了，从某某变电站接，可等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现 那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其 他地方接.一般选择对口的施工承包单位时应着重考查施工单位与这些部门的社 会关系. 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查也是非常严格的，但相对于总平面规划审查还 是比较容易通过一点. 单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案.关键就是 落实各空间的大小尺寸.这个阶段有些...

房地产开发工作内容及流程 主要工作内容 工作部门 主项 分项 主办 主办 协办 备注 大类 小类 说明 部门 岗位 部门 现状图 市场调查，进行地 块周边及辐射范围 内的客户分析、产品 市场深度调研 分析、市场竞争分析 等； 根据以往及周边项 节点 工作 目成交客户分析和 阶段 产品分析等，对项 土地 项目最终定位 目定位、客户定位、 价值 可行性研究报告 深判 产品定位等，提出 策略性方案. 成本测算：针对多个方案进行 进行项目开发的方 初步成本测算、利润率分析及比 案设计和成本测算. 选 根据土地的开工条 开发周期及付款计划 件、市场情况，制定 开发节奏. 项目方案确定 现金流测算 1 项目所在地房地产市场的总体 对项目区域内及周 房地产市场调查 供求现状、价格水平等 边进行市场分析、客 户需求分析、产品分 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 析、已成交客户分 析、竞争楼盘分析等 区域 针对重点商家，进 项目所在商圈或临 项目周边商圈主要商业业态分 行专向访谈，同时 市场 近商圈现状调研 布状况、经营状况、经营特点、 组织相关专业人士 调研 (商业部分) 预期发展方向等 进行专业论证. 重点访谈了解重点 竞争项目开发规模、定位种类、 同期操作商业地产 商家对竞争项目的 操作方式、开发周期等；提取数 项目调查 相关看法、同时了解 据库相关数据进行重点分析、竞 (商业部分) 投资客户对竞争项 争项目实地调研了解相关信息 目的投资意向. 通过行业发展分析、消费需求分 公建部分拟选业态 析，确定可开发公建部分业态 完成公建部分业态 种类确定、所选业 种类.结合市场相关类型物业供 规划设计阶段 选择与数量确定 态数量确定 求状况，确定所选业态开发数 量 市场定位 客户定位 依据控规指标，提出产品类型 完成公建类配套定 产品定位 建议，完成项目定位工作 位 价格定位 逐步细化成本测算及利润率分 经济测算 析，进行现金流测算 项目 定位 开发计划： ■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制 定土地开发计划和销售计划； ■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产 品开发顺序建议； ■按营销计划和工程情况排定工期. 项目发展报告 项目考核指标初定： ■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求 资金流： ■根据工期制定工程款支付计划； ■制订配套费及土地款支付计划. 2 主要工作内容 工作部门 节点 工作 阶段 主项 备注 大类 小类 说明 分项 主办 主办 协办 部门 岗位 部门 根据区域市场内客户需求状况 规划设计阶段 和在销楼盘热销产品分析，对 户型设计、户型配比、面积区 明确产品设计思路 成 设计 间、景观规划、建筑风格、配套 前期 工作 准等规划设计提出改性 明确设计单位选择标准，了解 设计院初步选择 相关设计院的价格行情. 制定设计组织计划 方案 方案、规划设计院 合同文本审核，设计 设计 选择与合同签订 费用审核 组织 依据建筑规划、景观 规划及交工标准初 步确定建安、环境等 制订规划、景观及建筑单体的设 设计任务书与相关 成本指标； 计任务书、交工标准，及规划指 技术指标初订 制定交工标准，对 标、环境指标的初订 主要部位做法、结构 方案、设备方案等提 出建设性意见. 规划方案结合成本对于初步测算的成本指标逐步 结合项目地块的基 测算的研讨及确定 细化、结合市场调整售价，确保 本素质、成本测算情 预期利润率. 况和预期销售情 况，对项目规划设 计提出建议； 从施工角度，对主 要部位做法提出建 设性意...