房地产企业地块投资判断

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资源分类:地产开发
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1、如何提升投资拿地能力

投资能力打造的六大方面:

1、踏准市场节拍的能力,预判板块轮动机遇,提前布局抢占先机找市长不如找市场
预判目标城市周期性波动,踩准市场节拍安排投资节奏
培养投资全局观,预判板块轮动机会,优先提前布局

提升方法:
加强投资视角的市场研究,提升市场趋势预判能力;培养关注市场走势的意识和习惯;总结市场运行规律、应对经验与方法论;模拟、演练、事后验证。

2、选准目标城市,聚焦、深耕、提前研究、团队资源提前铺垫
城市基本面、市场基本面、政策基本面;
住宅市场健康度、土地市场热度
短期内城市凸显出的投资机会
判断城市不同发展阶段的机会(开发阶段:主城开发、近郊开发、郊区开发阶段)

提升方法:
总结经验与方法论;模拟、演练、事后验证;培养关注市场的习惯

3、判断城市板块价值的能力
高增长潜力板块、低洼板块、重估板块
选地首选板块
板块价值变动背后是土地属性发生变化
政府规划和公共服务资源及基础设施对板块的影响

提升方法:
了解城市(历史、人文、地理);了解方向(规划与施政重点);了解动态(资源配置情况);了解市场(现状与未来)

4、挖掘地块价值
在限制条件下,求亩产量最高,“总货值-总成本”最大化
总货值最大化 = (S1×P1)+(S2×P2)+(S3×P3)S=面积;P=价格
价格高的面积最大化(容积率的价值)

提升方法:
专业能力及专业协同能力(营销、规划设计、投资)方法论、工具、模版

5、产品溢价的打造能力-打造客户下一个角色需要的产品
同样形态的产品如何能有更高的溢价
总价与单价的概念:客户关注总价、盈利关键是单价
产品溢价 —— 提高客户对产品价值的认知
不同客户的价值点研究(低、中、高)
刚需:同样的功能、更小的面积、更低的总价、更高的单价

6、打造销售的溢价
销售能力 强 能 提高1-3% 的价格
销售能力 弱 要 降低5-10% 的价格

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