目录
第一章物业管理介入工作方案 210第一节物业管理介入及工作流程. 第二节物业工作的定位与创新. .210 .212第三节物业管理服务及工作计划 .213第四节物业管理服务总体计划. .216措施之七：实施“精细化”管理，用细节成就完美 项目管理难点分析及解决措施. ..224 .217第二章物业项目的维修、养护和管理 ..226消防系统 第一节日常和定期维修养护、检修、保养.. .226综合维修检修. .248 .238第二节回访计划 .248第三节配置维修养护专业人员 第四节项目共用设施设备制定经济运行方案. .249 255第五节项目的工程质量. .257质量保证措施 .257质量监督体系. 人力资源维稳管理体系. ..261 .259项目队伍稳定和谐管理方案 .262质量保障措施. 第六节安全紧急状态应急处理方案说明 ..269服务质量考核办法及标准 273 .275第一章总则. ..275第二章考核内容及考核办法. 第三章考核形式 .276第四章检查总结. ..277 ..278第五章奖惩措施 ...278第六章其它规定. 第七节保修期限承诺 .279 280第八节质量问题的修复工作计划 .280第九节保修期外质量问题的修复工作计划 281第十节处理紧急情况 第十一节各种突发设备故障的应急方案 .284 282第十二节对房屋及配套设施完好承诺 ..288第十三节房屋零修、急修及时承诺 第十四节维修工程质量合格率及回访承诺 .288第十五节有效率及处理率、使用人满意承诺 .289 290第十六节对业主自用部位的装饰、装修管理方案. 291违规装修处理办法. 第十七节对项目隐蔽工程的跟踪方案. .296第三章公共秩序的维护. 298 297第一节维护物业管理区域公共安全及周围秩序的方案 298第三节巡查记录制度 第二节重点区域、重点部位巡查计划 ..301 ..303第四节对车辆停放管理制度. ..304
第五节临时车辆的出入管理制度 .306第六节交通秩序维护制定的工作方案. 第七节对项目的安全防范采取的措施拟定方案 ..310 ..307一、安全管理 ..310二、安全状态控制管理 .311三、“三防”结合的防范措施 第八节临时人员出入管理工作 ..314 ..330第九节消防突发性事件的应急预案 ..330第十节公共安全突发性事件的应急预案. 第十一节公共卫生突发性事件的应急预案 ..34一、适用范围 ..336 .336二、组织领导 .336三、突发公共卫生事件处置原则 四、突发公共卫生事件预防措施 .336五、突发公共卫生事件应急处置程序 .337 .337六、事后处理 ..37第四章清洁保洁服务 第一节公共区域日常清洁保洁工作计划. ..338 .3381保洁. .33811工作内容及预期达到的标准. 1.2管理组织架构.. ..3381.3服务计划.. ..343 .3431.4作业规程 3481.5应急预案 第二节消毒工作计划 351第三节垃圾处理工作计划 ..353 ..354一、宿舍区可回收物、有害垃圾定时定点收集方案 ..354第四节物业清洁保洁各岗位区域工作标准、规程. 第五节检查控制规程.一、目的 ..364 .364二、适用范围 .364三、管理职责 四、程序和要求 .364 .364第五章绿化养护管理 ..366第一节绿化分析 第二节绿化服务管理措施 ..366第三节绿化服务程序 ..367 .383第六章应急处置方案. .391第一节台风、暴雨等天气影响应急处置方案 第二节重大接待任务应急处置方案. ..91 .398第三节重大节假日或活动应急处置方案. 399在节假日的每一天晚上，项目负责人带来应急小组人员对整个项目路段进行清查，保证每天早晨都给市民良好的城市面貌. 第四节专职应急队伍及责任分工和设备调配 ...400 ..400第七章社区文化便民服务. ...403第一节社区文化娱乐方案 目标建议：陶治情操，培育想象力. .403第二节便民服务措施. ..411 .410
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第八章对项目的理解 .412一、项目招标范围 二、物业服务内容和要求. .412 413二、乙方的权利和义务. ..419五、违约责任 419第九章项目的组织实施方案 一、高标准、高水平服务管理措施 ..420 .420二、全方位的服务意识 ..426三、创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想 四、管理学前沿理论的掌握与运用 .428第十章进度计划和保证项目完成措施. ...432 429二、正常运作期工作计划. .433第十一章整体验收计划.. 宿舍区接管验收前需做的准备工作. 434一、 宿舍区接管验收的程序. ..435 434三、 宿舍区接管需要移交资料. ..437四、宿舍区接管验收的标准和检验方法. 五、物业交接. .438 445
第一章物业管理介入工作方案 第一节物业管理介入及工作流程
一、介入工作计划
（1）重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、秩序监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及隐蔽工程的情况；公共空间、共用部位、楼面、屋面、宿舍区布局、房屋单体等常见施工质量问题等方面的工作内容.安排水电技术员进入现场后，尽快熟悉和掌握湛航集团公司职工家属区设备设施的基本情况和操作规程.
（2）掌握基本情况，收集以下资料：配套条件明细资料、业主资料、建筑（设计说明书、设计图纸（平面图、立面图））、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书等并作好记录.
（3）跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、消防、秩序、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工变更记录等.
二、总体目标
针对各宿舍区的特点，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，更好地发挥物业最大的使用功能，使其保值增值，为创造整洁、文明、舒适的生活、工作和出行环境，全面实现改善居住质量、创造文明居住环境的目标.对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的整端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长.
三、近期目标
1、第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的管理，使宿舍区的建筑风格不被破坏：逐步推出各项延伸服务.并以《物特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案：对员工进行培训，逐步推出各项延伸服务.同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化.
2、第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明宿舍区、创建文明城市等活动，逐步增强业主参与意
识.协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，促进物业管理和宿舍区建设.
四、工作计划
2、采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道.
3、不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌.
