江苏省自然资源厅
苏自然资函【2025]724号
江苏省自然资源厅关于印发《江苏省城市 更新产权归集与不动产登记政策 工具箱（试行）》的通知
各设区市自然资源主管部门：
为深入贯彻落实党的二十届四中全会和中央、省委城市工作会议精神，有效推动城市更新中产权归集，省厅梳理了不动产登记法律法规、政策规定以及城市更新案例中产权归集方式，研究制定了《江苏省城市更新产权归集与不动产登记政策工具箱（试行》，按照不同产权归集场景，分别明确不动产登记的路径和方法，充分发挥不动产登记明确权利归属、保障各方主体合法权益的作用，现印发你们参考借鉴.请各地结合本地实际，加强工作总结，持续探索创新，形成更多实践经验和典型案例，更好促进城市更新有序实施.
江苏省城市更新产权归集与不动产登记政策 工具箱（试行）
为保障城市更新行动有序实施，保护权利人合法权益，指导各地做好城市更新项目中的产权归集和配置工作，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规，结合本省实际，制定本工具箱.
本工具箱适用于城市更新中不动产权利主体和客体的更新.不动产权利的主体指城市更新中各类权利人.不动产权利的客体指土地及其附着的建（构）筑物等不动产.
一、不同产权主体情形下的产权归集和配置
场景1：单宗地单产权主体.
1.1适用情形：城市更新项目只涉及一个宗地，且只有一个权利主体.
1.2办理路径：权利人已取得不动产权证书或取得相关土地权源材料，可按照规定申请城市更新.权利人在城市更新实施完毕后，可以根据规划批准文件及峻工验收相关材料，申请办理变更登记或首次登记.
1.3城市更新方案与原用地条件不符的，完善用地手续后申请办理不动产登记.原土地权利性质为划拨的，更新后不符合《划拨用地目录》的，应依法办理有偿用地手续后申请办理不
动产登记；其余按原用地权利性质办理不动产登记.
1.4涉及新增土地的，参照本工具箱第二部分执行.
场景2：单宗地多产权主体.
2.1适用情形：城市更新项目涉及一个宗地，宗地内存在多个权利主体.
2.2办理路径：权利人已取得不动产权证书或取得相关土地权源材料，根据经批准的城市更新方案，将原按份共有的国有建设用地使用权变更为多产权主体共同共有（或按原共有份额变更为多产权主体按份共有），多产权主体共同申请或委托牵头实施主体申请办理国有建设用地使用权变更登记.涉及主体放弃权利的，办理转移登记或注销登记.
更新过程中，产权主体可以根据需要申请预告登记和抵押预告登记.
更新完成后，根据经批准的城市更新方案和房屋分配协议等，多产权主体申请办理新建建筑物房地一体首次登记、具体产权人申请办理析产后的变更登记，或具体产权人直接申请办理房地一体首次登记.
2.3各权利人土地权利性质、用途、年限和更新前土地权利性质、用途、年限保持一致.若涉及土地权利性质、用途、年限等变化的，根据经批准的城市更新方案设定的土地使用条件，完善用地手续后申请办理不动产登记.
2.4涉及新增土地的，参照本工具箱第二部分执行.
场景3：多宗地单产权主体.
3.1适用情形：城市更新项目涉及多个相邻宗地，且只有一个权利主体.
3.2办理路径：权利人已取得不动产权证书或取得相关土地权源材料，可按照规定申请城市更新.权利人在城市更新实施完毕后，可根据规划批准文件及峻工验收相关材料，申请办理首次登记.
3.3城市更新方案中土地用途等与原用地条件不相符的，完善用地手续后合并宗地，申请办理国有建设用地使用权不动产登记.原土地权利性质为划拨的，更新后不符合《划拨用地目录》的，应依法办理有偿用地手续后申请办理不动产登记；其余按原用地权利性质办理不动产登记.
3.4涉及新增土地的，参照本工具箱第二部分执行.
场景4：多宗地多产权主体.
4.1适用情形：城市更新项目涉及多个宗地，且宗地内存在多个权利主体.
4.2办理路径：权利人已取得不动产权证书或取得相关土地权源材料，根据经批准的城市更新方案，合并宗地开展产权归集，将原单独或按份共有的国有建设用地使用权变更为多产权主体共同共有（或按原单独或共有份额变更为多产权主体按份共有），多产权主体共同申请或委托牵头实施主体申请办理国有建设用地使用权变更登记.涉及主体放弃权利的，
办理转移登记或注销登记.
更新过程中，产权主体可以根据需要申请预告登记和抵押预告登记.
更新完成后，根据经批准的城市更新方案和房屋分配协议等，多产权主体申请办理新建建筑物房地一体首次登记、具体产权人申请办理析产后的变更登记，或具体产权人直接申请办理房地一体首次登记.
4.3各权利人土地权利性质、用途、年限和更新前土地权利性质、用途、年限保持一致.若涉及土地权利性质、用途、年限等变化的，根据经批准的城市更新方案设定的土地使用条件，完善用地手续后申请办理不动产登记.
二、不同土地取得方式情形下的产权归集和配置
场景5：划拨.
5.1适用情形：更新单元内原权利人不作为产权主体参与城市更新，或除产权人自有土地外，新增部分符合划拨用地目录的土地参与城市更新，政府通过划转、征收、收购等方式完成土地权利的归集，通过划拨方式将土地供应给实施城市更新的主体（牵头实施单位或原权利人）开展城市更新的情形.
5.2办理路径：政府通过划转、征收、收购等方式完成土地权利的归集后，原权利人应申请办理注销登记，其中通过征收完成土地权利归集的，可依政府嘱托办理注销登记.
土地整体划拨的，按照土地划拨文件，产权主体申请办理
