ICS号：03.080中国标准文件分类号：A12
T/SPM012--2026
既有建筑及设备设施全生命周期 管理运维评价规范
前言
本文件按照GB/T1.1一2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草.
本文件由上海市物业管理行业协会提出.
本文件由上海市物业管理行业协会标准化专业委员会归口.
本文件起草单位：上海市物业管理行业协会、上海上安物业管理有限公司、上海市安装工程集团有限公司、上海房屋质量检测站有限公司、上海弘广建设工程有限公司、上海上实城市运营服务有限公司、上海古北物业（集团）有限公司、上海上房物业服务股份有限公司、上海安设备检测有限公司、上海联欣科技发展有限公司、上海金外滩集团房屋维修应急管理有限公司.
本文件主要起草人：周宏伟、李成海、高清廉、唐林峰、冯强、代红超、张克全、沈宏庆、李运宝、沈峰、王篇旋、沈春雷、包勇俊、凌瑞、周颖、赵利国、陈颖嘉、许晏、顾晓红、郑发屹、杨敏、蔡宏宇.
本文件首期承诺执行单位：上海市物业管理行业协会、上海上安物业管理有限公司、上海市安装工程集团有限公司、上海房屋质量检测站有限公司、上海弘广建设工程有限公司、上海上实城市运营服务有限公司、上海古北物业（集团）有限公司、上海上房物业服务股份有限公司、上海安设备检测有限公司、上海联欣科技发展有限公司、上海金外滩集团房屋维修应急管理有限公司.
目 次
1.总则2.术语3.基本规定.. 4.主体结构文件..4.1一般规定. 34.2地基基础. 34.3上部结构. 45.建筑装饰 4.4子项损坏等级评定结构. 45.1一般规定. 75.2屋面5.3外立面 5.4室内装饰. 85.5门窗. ..9 85.6其他非结构构件及建筑构造. .96.空调系统 ..106.1一般规定. 6.2冷热源机组 10 106.3锅炉及附属设备. .116.4水处理设备6.5空调水泵 6.6冷却塔. 126.7换热器、容器 12 126.8空调机组 136.9送、排风机.. 136.10风机盘管. 6.11服务区域的温度 ..14 136.12风管（净化、恒温恒湿）系统 ..146.13区域、房间压差的核实， 146.14各风口、风量的核实. 147.给排水系统 6.15功能区域的噪声测试. 157.1一般规定. .. 157.2给水系统. 157.3排水系统.. 7.4中水系统. .18 198.电气系统 .208.1一般规定 208.2高低压配电 21
8.3备用电源 238.4用电设备 248.5电气线路. ..259.智能化系统. 8.6防雷及接地装置 26 269.1一般规定. 269.2楼宇控制系统 2610.消防系统.. 9.3安防控制系统. 27 2810.1一般规定， 2810.2火灾自动报警系统. 2810.3自动喷水灭火系统. 3010.4消火栓灭火系统 10.5机械防、排烟系统 ..32 3110.6消防应急照明和疏散指示系统. ..3310.7防火分隔设施（包括防火门、防火卷帘等） ..3311.电梯系统 11.1一般规定， 35 3511.2乘客与载货电梯 .3511.3自动扶梯与自动人行道 3611.4使用单位管理要求 3712.损坏等级综合评定、 12.1分项损坏等级评定， ..38 3812.2整体损坏等级评定， 5213.节能环保. 5213.1参考标准 13.2绿色环境.. 52 5213.3节能设备. 5313.4节能策略 5313.5节能技术. .55附表：1通风与空调感官测评记录表 附表：2通风与空调测试参数清单表 ..58 56附表：3风管（道）强度和系统严密性 ..59附表：4通风空调机组测试记录 60附表：5室内环境测试数据记录.. ...1附表：6通风空调机组噪声测试记录 附表：7通风空调系统风口测试记录 ..62 ..63附表：8水泵现场查验记录. ..64附表：9设备状况评估表 65附表：10管线状况评估表 附表：12低压柜检验记录. 66 68附表：13变压器检验记录单 69
1.总则
1.1.为规范既有建筑及机电系统诊断评估工作，客观真实反映既有建筑机电系统运行状况，
提高既有建筑及机电系统诊断评估工作质量，特制定本标准.1.2.本标准适用于建筑及机电系统运行状态的诊断评估.1.3.既有建筑及机电系统的诊断评估除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定.
2.术语
2.1.冷凝器
量至冷却介质（如水或空气）： 制冷系统中的换热设备，用于将压缩机排出的高温高压气态制冷剂冷却并液化，释放热
2.2.蒸发器
制冷系统中吸收热量的换热设备，液态制冷剂在其中蒸发吸热，使冷冻水降温，实现制冷功能.
2.3.冷却水系统
指将冷凝器产生的热量通过循环水传递至冷却塔并向大气排放的闭式或开式水系统，通常包括冷却水泵、冷却塔、管道及控制阀等.
2.4.制冷机组
制系统，常见类型有离心式、螺杆式、涡旋式等. 实现蒸汽压缩制冷循环的核心设备，主要包括压缩机、冷凝器、蒸发器、节流装置及控
2.5.冷却塔
利用空气与水直接接触进行热交换，将系统废热排入大气的设备，广泛应用于中央空调系统的冷却水散热.
2.6.表冷器
表面式冷却器的简称，安装于空调箱内，利用冷冻水流经盘管表面，冷却通过其表面的空气，实现降温除湿功能.
2.7.加湿器
于维持室内湿度要求. 向空气中添加水分的装置，常见形式包括电极式、电热式、湿膜式、高压喷雾式等，用
2.8.空气过滤器
用于去除空气中悬浮颗粒物的装置，按效率分为初效、中效、高效（HEPA）三级，是净化空调系统的重要组成部分.
2. 9.静压差
相邻两个空间之间的空气压力差异，用于维持气流方向，防止污染物倒灌，在洁净室中尤为重要.
2.10.二次供水
自来水进入建筑后，经储存、加压后再供给用户的供水方式，常见设施包括水池、水箱、变频泵组等
2.11.潜水泵
安装于液体内部运行的泵类设备，常用于集水井、污水池排水，具有结构紧凑、噪音小的特点.
