双重战略驱动下的顶层设计一一以实际项目为例浅析既有建筑 改造成养老设施
Top-Level Design Driven by Dual Strategies: Cases Study Analysis of Converting Existing
Buildings into Elderly Care Facilities
文/季婷南京长江都市建筑设计股份有限公司
要：当城市化与人口老龄化深度交汇，既有建筑的适老化转型成为盘活城市闲置资源、回应养老刚性需求的关键路径.文章聚焦南京人口宾馆和东方城幼儿园，分析南京地区适老化建筑转型开级的创新实践：适老化建筑改造应遵糖“改策协同、设计适配、运管可持续”的理念，不应局限于单一建筑的接术改造，西应置于社区整体生态中，通过空问重构激活社会关系，通过制度创新保障服务落地，最终构建具有韧性、包容性与人文温度的老年友好 型城市单元.政策层面需打破部门量垒，推动城市更新与养老政策协同：设计层首应遵循规范并融合人性化创新，平衡功能与美学：运营展直须建立“机构一社区一居家”联动的服务网络，依托智能技术与专业服务保障老年尊严生活.现模化发展需强化跨部门协作、集约利用空间，并培育兼具技术能力与人文关怀的连销化运营主体，构建适应老龄社会的现代服务体系.
Abstract: As urbenization intersects with population aging the adsptive transformation of existing buldings has bee a key strategy for activating urban idle asets and meeting the pressing demand for elderly care. This study focuses on the Populstion Hotel and the Dongfangcheng Kindergarten andanalyzes the innovative practice of the transfomation and upgrading of agingfiendly buildings in Naning area. The adaptation of agingfrendly buildings should adhere to the principles of poicy coordination design adaptabity and operational sustainabity. It should not be confined to the tchnical renovationof individual buidings but should be integrated into the overal munity ecosystem. Through institutional innovation to ensure service implementation ultimately building resient inclusive and humanoentered elderlyfriendy urban units. Poioy coordination requires interdepertmental slignment between urban renewsl and elderly care policies. Design must balance functionalty and aesthetics through regulstory plianoe and humanenterecd innovstion.fuuquosogodo peuefioueyp pue 'asn eds asuou ugpooossou spueuap dh fups μufp (opp poydn o sooyus possapod Operational sustainabity relies on a linked service network of institutional munity and homebased care supported by smart technologies andtechnologicalinnovation with humanistic care foming 8 moderm sevice ecosystem for an aging society.
美键调：既有建筑改造：养老设施：城市更新：医养结合：嵌入式养老
Keywords: existing building renovation: elderly care faclities: urban renewal;: integration of medical care and elderly care: embeddec elderly care
DOl; 10.19875/.cnkijzywh.2026.03.012
（2）数育医疗类：上海市推行的“乡村长者老一小”整体解决方案）（宁政办发（2022]50号1 ：（市政府关于印发的通知）[宁政发[2023]44号提出标据人口老龄化发展趋势、老年人口分布和老年人的特点.统筹考虑通合老年人的公共设施建设：（南 京市养老服务条例）（012947031/202009995）保障养老服务的规楚性.
照护之家”，其通过盘活农村闲置校舍，更新改造 为嵌入式社区养老服务设鹿，实现了空间资源的集约化利用与公共服务功能的有机延伸，成为存量建筑功能转型与基层养老服务体系账合发展的典型实 践案例.
引言
上人口已占全国人口的 23%.预计到2035 年这 当前，我国老龄化趋势越发显著，60岁及以一比例会突破30%.在此背景下，城市发展模式这一人口结构变化与城市发展逐辑的双重转变，让 也发生转变.不再辅开建设，而是例重于翻新存量.的深度挖握.更是积极满定老年群体多样化需求的 既有建筑改造意义非凡，它不仅是对城市空问潜力关键举描，
（3）商办建筑类：重庆渝中区允许商业建筑内部直接调整为养老服务，免去了烧球的土地变性 程序，可作为老旧商场、酒店、写字楼改造的参考.
1.3技术规范的运用
从培训接待到医养融合机构的转变、东方城动儿园 本文选择两个实践的案例-南京人口宾馆嵌入社区成为长者共享客厅.前者代表集中式医养机构基于运营层面的创新设计，后者测诠释社区嵌 入式养老的社区深耕，两老共同构建出存量时代养老服务改造的新举括.
[4）公服住宅类：面对高密度城区的挑成.键路径，杭州萧山把空置公租房无提供给社会力 紧项型空间设计成为解决公共围务设旅落地难的关量运营，北京康助护养院盘活停车场空间.
适老化改造中安全是第一要素.项目改造必须严格遵循多重标准，既要契合（既有建筑绿色 改逼技术标准）与（老年人辨料设施建筑设计标准），确保建筑绿色环保且适宜老年人国住：医 养结合类项目，更要满足（护理院基本标准）等医疗规苑：若是认知症专区，还得依额（养老机构认知障碍照护专区设置与服务规苑）（DB32/T 4457-2023）地方标准推进.人口宾馆改造中.原结构不达标.设计团队反复测算、加因调整，造性地在规范的框架内突破，正是存量转化的魅 最终让老建筑符合养老建筑的规范要求，这种创力和挑战所在.
12养老服务政策支排
家积极应对人口老龄化中长期规划）和国务院办公 既支持闲置资源改造，又始予经济支持，《国厅《关于促进养老托育服务健康发展的意见》构成培训疗养项目规模达要求的最高能补助约达200 了组合政策，社区中心新增床位最高可补助1万元，万元（含床位、综合缴务及助餐补助]、享受土地划按和税费减免，长三角区城的探索尤其值得关注， 南通崇川区直接将政策合力转化为社会资本参与热情，将建设补助税费优惠打包推送.
1双重战略的政策土壤：从条文到实践的温度 1.1城市更新政策支排
施阶段，国家在活存量空间资源方面的政策导向 随着城市更新战略从顶层设计进入实质性实日益显现包容性和灵活性.作为关键引领制度，2025年出台的（关于持续推进城市更新行动的意 见）（（2025）15号）°正式确立了功能置换存量资产的合法性，具体类型及各地实拖情况如下.
2实践案例分析：改造策略与技术革新 2.1南京人口宾馆改造医养结合型养老机构
让如皋长寿养生园轻松将三栋IB厂房变为600套 （1）工业仓储类：五年“临时改用途”致策养老公寓，节的用地23亩，成为学习的案例.
京市促进和现苑利用存量资源改造建设养老托育服 南京市也相继出台多个专项政策，诸如（南务设施工作指南（试行1），旨在落实（南京市“
2.1.1项目概况与设计理念
该项日所在地原是国家卫健委南京人口国际培训中心.即南京人口宾馆.宾馆于1996年建成，
图1左：消阶试线分析：右：场地利用分析|图片来源：作者自哈]
2011年进行了全面翻新.这是一座地上7层、地 下1层的框架括构的建筑，土地直积1867.2 m²，建筑面积748726m.0今，该项目迎米新的发展契机，改造目标是成为“高品质医养结合型普惠养 老机构示范标杆”，同时构建一套完善的健康养老服务体系，涵盖治疗、预防、用护、疗意、康复这五个关键环节，为养老事业树立新典范.
设计遵备“生态舒适、功能合理、经济适用”的要求，采用“医养结合、职能分区、人车分流动静分区”的空闻细织策略、以“适老化、智能化、 人性化、低碳化”为总原则.
2.1.2改造难点与解决方案
[1 场址局促问题
建筑占地约973m，停车位少，消肪环道受限.设计优化场地动线设计，合理设置消防扑救场地：明确划分各类人群、后动和货物的出入 口分区I图11.
[2}立面问路
以契合一类高层建筑要求，且立面形式老旧.改造 原建筑外墙为湿贴法的瓷砖地面，此做法难外蜡面层选用仿石材质感的水泥颗粒砂浆：首层及 东立配入口处，将现有喜墙替换为全新设计样式，
图 3内邮装标效果图(图片末通; 作者自除)
图5五感花团和感官体验室（图片业源，作者自端）
图2主入口改造前后对比（图六未源：作者自端）
皆助局部现代设计手法与新型材料之运用，提升项 目整体品所感与数围感（图 2 ).
[3|内部装缘问题
围要求.设计将公共区域地面聘整为防滑地胶，增 内部装修陈旧，无法满足养老建筑温馨的氛面为木纹铝板结合木暖色涂料蜡面：病房及养老客房地面调整为PVC地面[图3}.
[4|垂直交通系统问题
垂直交通系统存在严重不足，楼梯不符合规范，且缺少各类电福，为解决这一问题，设计方案 对应数楼梯进行改造，同时新增医疗电梯、污物电模和食梯，以此全方位满足养老建筑规范标准以及实际运营的各项需求（图4）.
[5}功能布网算端
原建筑原有空间的分区以及布局现状难以透用于未来项目以养老及医疗业态的策划定位新展 求，重新规划功能分区.通过重新规划功能分区，最终设计为，护理院[102床）位于1~4层，长者公寓（61床）设置在5~6层，7层为认知症 用护专区（19床1.满足养老机构的运营功能震求.
2.1.3 认知症专区的专业化设计
本案将认知症专区从任务书建议的6层调
整到7晨，该专区设计严格遵循（养老机构认知 障碍照护专区设置与服务规范)(DB32/T 4457-2023）要求.设计采用以下创新策略.
（1）支持导路的独立性措施
采用“小单元短走度”设计，公共空间开撤通透：导视系统清断易遭，每个岳室入口用不同 的色彩和标识.如使用老家门前的记号.
（2）支持行动白由描施
理站位于出入口处，实现有效癌护. 增强出入口易用性，设置隐蔽座控系统：护
（3）支持公共活动空间灵活设置
贴近长者记忆中的家，充分利用自然采光和通风. 会客、就餐分开设立，空间尺度和氯围尽量
（4）支持居室自由布置
根据润好个性化布置居室. 17个单人间1个双人间.敬助老人及家属
（5）支持特色空间的组合营造
层露合上，通过视觉、听觉、觉、触觉和味觉的 多基官体验室结合五感花园（图5）设置在顶多元刺数，辅助认知症群体的康复调练.
2.1.4 护理院的资源整合集约
空间资源高效利用是医养结合配置的关键，通过错时共享评估室与心理治疗室，多功能餐厅时段化转换，实现一室多能等方式，达到空 间利用率提开约30%.按护理院标准配置≥3名医师，床位动态增配，护工比达0.8名/床，实现精婚化管理.引入智慧健康监测系统，实 时预警异常体征，买现健康风险早干预.构建空网优化、人力合理、技术赋能的“医护无缝”服务新模式.
图4重直文通组肌分析图(图片东源：作者自能)
图6改造后一层平面示意（图片未系，作老台给）
22东方城幼儿园：嵌入社区的长者客厅
2.2.1项目概况与图景
项目原为南京东方城幼儿园，位于居住社区内，6班规模，因生源不足度弃，两层总面积1628.96m，日照良好，有露台和上人屋顶.改造 愿景为打造“养乐结合”的养老新生态.
项目采用“嵌入式”设计理念，为实现足不出户、老有所养的目标，将养老设施有机融入社区环境. 通过调研发现周边社区老年人聚集，但室内活动场所缺乏，日常效餐不便这些需求都成为改造设计的重婪依据，这些都是需求的解决之道.
2.2.2设计策略与功能配置
项目采用“人性化深度医养结合智能化”的综合策略，强调“生活康复”和情感型康养.具 体描核如下.
（1）功能复合化布局
健康体检、康复理疗、长者餐厅、文娱活动、老年 一层改造为社区养老服务中心（图6），提供为失能老人提供专业用护. 大学等社区服务：二层(图7)设置36张护理床位
（2）智能化技术赋能
动态监测、突发风险白动预警、眼务需求一键呼叫 引入智慧养老信息管理系统，整合健康数据等核心模块，实现对老年人生理指标、行为状态与服务流程的数字化管理.
（3）代际互动设计
保留都分儿童活动空间，促进老年人与儿童的互动，营造活跃的社区凯围.
（4）生活化康复导向
通过择菜、洗确、布桌等基础日常生活活动.Life QOL）和自主生活能力. 发挥老人身体残存功能，提升生活质量（Quaity adl
这种“嵌入式”设计不仅服务机构内老人.成“机构-社区一居家”链式服务网络. 还通过助餐、日托、上门服务等福射周边社区、形
2.2.3社区融合与运管创新
分结合物业对社区的勉悉度与养老服务的专业性. “物业养老”不是空润的口号，西应该充这种嵌入式养老服务中心，不仅服务机构内老人，还通过助餐、日托、上门服务等辐射周边社区，最 终织成-张机构-社区-层家的柔性服务网.提高如多功能餐厅类综合性空同的复用效率，分时共享，
智时作为长者餐厅，其余时段可作为居民活动空间，提高空间设旅使用效率.
3实施路径优化建议
3.1政策协网机制创新
3.1.1建立住建-民政-卫键跨部门协作平台
建立住建一民政一卫健跨部门协同平台，整合城市更新、养老服务、医疗卫生政策资源，编别 专项实施细则，明确土地用途变更、消防审批、医疗许可的联动流程.
3.1.2完善激肽政策组合
在现有建设补贴基础上，增设踪梯式还营补贴（按入住率丨、房产税减免、公用事业费医民价优惠等，覆差项目全生命周期或本.在现有建设补 助的基础上再增加，政策叠加能够有效激发社会资金投入.
32规划设计方法优化
3.2.1推行“-体化适老化设计”
从建筑结构改造（如结构加因、增设电梯）、空间布局（如基于运管层面的消线合理化、认知症专区小单元设计)、继部构造（如防滑地面、图角 家具丨到标识系统（如字体额色大小的选用】进行全要素适老化改逼.案例一的认知症专区寻路独立性描施和屈室白由布置原则值得推广.
3.2.2探索“功能复合分时共享”模式
深化功能复合与分时共享模式、推广评估室兼用、鲁厅共享等空间高效利用方式，拓展“物业 养老”“一老一小”融合业态.案例二的嵌入式共享功能是对这一模式的完美应对.
3.3运营管理模式创新
边社区居家养老服务资源.以东方城幼儿园转型为 改进后的养老机构应发挥枢纽功能，联动周例，其嵌入式社区养老中心提供日间照护、融食供应及康复支持等综合服务.为提升服务可及性，建 议构建接务半径评估机制，科学划定辐射苑围.确保设施功能有效匯盖邻近居民区.通过空司整合与服务延伸，推动机构、社区与家窟养老有机衔接， 增强服务网络的系统性与包容性，实现养老服务资添的集的化配置与均等化供给.
图 7 二届平面示塞(图片水源 作者自排)
3.3.2推动智慧养老技术集成
达应测系统！，为后续智慧化管理莫定基础.建议 在改造中预置物联网基础设施（如毫米波雷扩充改造补贴觉围.将智慧养老设备配置也纳入其中.故励科技赋能.
3.33培育专业运管主体
为提开养老服务效能，宜通过政府建设、社会运营或委托管理等模式，引入具备专业能力的运 营机构.以南京人口宾饱改遗项目为例，其强调“减少空间与人力资源浪费”的实携路径，凸显了专业化运作在设施利用与服务效率中的关键作用.
结语
计技术，更是政策智慧和运营初心.蒋个案例告诉 既有建筑改造为养老设施，关注的不仅是设我们.成功的改造总能在致策、设计、运营三角中找到平衡点，让规范与关怀并存、效率与尊严共生.
随着我国老龄化程度不断深化.养老设施在既有建筑改遗中的全面推进和城市更新将退末更加广国的发展空间.今后要推动既有建筑改造与养老 服务用求更加精准医配，为应对人口老龄化提供更制、推广“嵌入式共享社区养老”等创新模式.当 多优质设施供给，应进一步完善跨部门政策协同机更多应弃楼字壶身长者家园，当每个社区都有“嵌所乐”的宜屈之所.这既是行业使命，更是时代赋 入式”客厅，城市才能真正成为“老有所养、老有予设计师的社会责任.
参考文献：
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