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第一章项目背景及需求分析. .18
第一节少年宫本体分析.. 18一、现状分析... .18二、少年宫的发展困境. .21三、少年宫作为培训学校的利与. .28四、少年宫作为非营利组织的优与劣.....43五、未来发展方向... 57第二节项目背景及分析.. .67一、项目提出的原因.. .67二、项目SWOT分析.. .68第三节目前存在的问题及解决措施. .71一、物业管理的发展趋势. 71二、物业管理存在的问题..73三、解决措施... .74
第二章整体服务设想和总体目标设定 .76
第一节服务理念及管理经验.. .76一、服务理念... .76二、管理经验. 77第二节公司运行机制... .79一、强有力地原动力. 79
二、聚焦项目，给项目以强大的“支撑力”.....79三、锻炼过硬的干部和员工队伍... .. 79四、塑造企业品牌，增强业主的认同感... ..80第三节项目定位.. .80一、市场定位... .80二、管理模式. 80三、形象定位.. .81四、运作特点...81第四节项目经营管理思路. 83一、高标准、高水平的管理措施. .83二、具有深度和广度的管理措施. .84三、全方位的服务意识.. .86四、管理学前沿理论的掌握及应用. ..86第五节服务目标. .88一、基本要求..88二、共用设施设备维修养护.. ..89三、协助维护公共秩序.. .90四、保洁服务... .90五、绿化养护管理... .90第六节服务设想及特色. 91一、整体设想... .91二、管理设想特色. 93
三、维修基金的建立和使用. 94第七节项目拟采取的管理模式.. .95一、组织架构图.. .95二、内部模式管理构架图. .95三、管理机制运作.... ..98四、工作流程.. .99
第三章工器具、设备及物耗配备. .100
第一节项目设备设施管理的风险识别.. .100一、设备设施选型与后期使用不匹配. .100二、没有把好承接查验关.. .100三、人员的违规操作... .101四、运行维护不到位.. .101五、设备设施突发故障的处理能力差....第二节物业设备设施管理风险防控的措施... .102一、完善监督检查制度，组建风险管理的专门机构102二、强化培训，提升设备设施负责人的综合素质103三、加强应急演练，提升突发事件处理能力.．．.103第三节物资装备计划... ..103
第四章人力资源配置及岗位职责.. ..118
第一节物业管理处人员配备.. 118一、物业管理中心机构图.. .119二、人员配备方案... 120
第二节人员管理培训. .129一、培训目的... .129二、培训内容及方式... 129第三节物业管理中心人员的管理 .139一、量才录用，培养提升.. ..139二、默契合作，充分授权. 140三、定期考核，绩效为本.， .140四、奖惩严明，优胜劣汰..141
第五章物业管理承接方案.. 142
第一节前期介入的主要内容. .142一、工程技术方面... .142二、前期介入的工作重点. .144三、前期介入的工作内容.. .145第二节承接查验. 150一、验收.. 150二、资料档案交接.... ..152三、物业交接.. .155
第六章房屋及附属设施管理和维护方案... ...156
第一节维修养护计划... .156一、日常维修养护计划和实施方案. .157二、定期维修养护计划及实施方案.... ...162三、房屋本体服务维修标准. 168
第二节配套设施设备的维护保养. .168一、供配电系统的管理... .169二、消防系统的管理... 174三、电梯管理.. 186四、给排水系统的管理.. .194五、中央空调系统的管理. 203
第七章安保服务方案.. .208
第一节服务范围及目标..208一、服务范围. 208二、服务目标....209第二节工作内容与要求.. .210一、服务内容... .210二、安保服务时间.. .214三、服务要求.. 214四、各岗位职责、工作程序. .224第三节相关表式及范文... .235一、定期总结和报告... 235二、值班服务记录归档. .238第四节安全保障措施... .238一、安全管理.. 238二、安全管理目标... .238三、安全措施. 240
