附件
（试行）
为进一步规范全省住宅小区公共收益管理，充分保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》等法律法规规定，结合我省物业管理工作实际，制定本指导意见.
一、公共收益范围
本意见所称公共收益，是指利用住宅小区业主部分以外的共有部分（包括共用部位、共用设施设备，以下简称共有部分）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本费用后获得的收益.公共收益属于业主共有，来源包括但不限于：
（一）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收益；
（二）利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收益；
（三）利用住宅小区共有场地设置电动自行车、新能源汽车充电设施所收取的场地使用费、充电服务费等收益；
（四）利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收益；
（五）利用业主共有的会所、游泳池（馆）健身室（馆）
架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收益；
（六）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的进场费或场地使用费；
（七）处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值产生的收益；
（八）相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金等；
（九）公共收益增值收益（包含利息等法定擎息）；
（十）利用楼宇公共的屋面、外立面，和小区共有部分，应用太阳能光伏系统且实现发电上网的收益；
（十一）其他依法属于全体业主的公共收益.
二、公共收益管理
（一）建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益，在扣除合理管理成本之后获得的收益属于业主共有.
公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主部分面积所占比例确定.
（二）业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益.
在物业管理委员会或者居（村）民委员会监督下，征求业主意见并形成业主共同决定后，也可由物业服务人作为经营管理主体；未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动.
（三）业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动，公共收益的管理、使用和分配应当由业主共同决定，并在管理规约或物业服务合同中作出约定.经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营；自行经营的，应当将经营事项告知物业服务人；委托物业服务人经营的，应当约定公共收益的分配比例，分配比例不得损害业主利益.
委托物业服务人经营的，委托经营期限原则上不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营的，授权经营期限原则上不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期.
（四）委托物业服务人经营管理的，物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括共有部分经营管理事项，并明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容.其中物业服务人的经营管理收益应当在物业服务合同中予以约定.
三、公共收益账户
（一）住宅小区的公共收益应当建立管理制度，收支情况应单独列账并设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户.公共收入应当直接存入公共收益账户，坚持专户专储、单独列账、公开透明的管理原则.一个物业管理区域设立一个公共收益专项账户.
（二）业主大会成立前且临时管理规约、前期物业服务合同
约定或者依法征求业主意见同意由物业服务人代为经营、管理小区公共收益的，物业服务人应当以物业管理区域为单位开设小区公共收益专用账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个账户，账户名称应当为“**公司**项目公共收益专户”.
（三）业主大会成立后，业主委员会应当持业主大会备案通知书或者成立证明、以业主大会名义向银行金融机构申请公共收益账户，账户名称应当与业主大会备案通知书或者成立证明记载的名称保持一致.不得以任何个人、其他单位或者组织名义开设公共收益专户.业主大会公共收益账户由业主委员会管理；业主大会决定委托其他主体管理的，从其决定.
业主大会成立后，物业服务人应及时向业主委员会报告公共收益及其经营收支账目，业主或业主委员会有异议的，经业主共同决定，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支.物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝报告.
（四）未开设公共收益专用账户的，物业服务人或业主委员会应当及时申请补建专户；以业主委员会名义申请设立的，应当及时申请重设账户并将公共收益资金转入业主大会公共收益账户.
）至是回（）（）主委员会）任期届满时，物业服务人或物业管理委员会（业主委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会.新一届业主委员会应委托有资质的第三方审计机构
进行审计，费用从公共收益中列支.
物业服务合同终止或业主委员会任期届满时，街道办事处（乡镇人民政府）指导原物业服务人或上一届业主委员会向新一届业主委员会移交下列内容：
1.公共收益账户及结余资金；2.公共收益账户收支账目资料；3.公共收益账户审计资料；4.公共收益管理过程中形成的其他资料.
四、公共收益使用
（一）经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：
1.补充住宅专项维修资金；2.公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险费用；3.业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；4.抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；5.委托第三方账务记账费、审计费、法律服务费、招标代理费等；6.电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；7.其他与小区公共利益相关的费用；8.结余部分可按照业主部分面积所占比例分配给全体业主.
